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侯白海·
虹萱集团高级财务经理
至少5年金融行业工作经验，具有良好的金融基础理论知识和对房地产行业的独特见解，并为国内许多高净值人士提供专业的房地产和金融管理服务。
介绍
深圳房地产已经进入价值投资时代。过去闭眼买房的时代已经一去不复返了。考验体力的时候到了。
深圳楼市“回暖”？
第一手房子在4天内卖了近200亿元！
11月，深圳房地产市场似乎正面临逆转，新市场交易量大幅增加。最近，越来越多的“第二光”信息从许多房地产项目中传出。
统计数据显示，去年11月底的最后10天，深圳共推出了5套新楼盘，约5500套公寓以4万至10万套的单价进入市场，其中近200亿套在过去4天售出。这种营业额似乎又回到了房地产市场的繁荣时期。
截至12月，根据深圳中原房地产市场最新交易数据(2003年12月-2009年12月)，深圳共有1234套商品房售出，比上个月增长27.22%。交易面积125716㎡,同比增长48.99%；平均成交价格为55334.95元/㎡,环比上涨1.30%。近40%的新住宅交易。其中:
新房:售出890套，比上个月增长39.94%。交易面积90900㎡,同比增长46.29%。平均成交价格为53581.57元/㎡,比上个月下降0.18%。
办公楼:售出175套，同比增长68.27%。营业额为20881.63㎡,同比增长176.85%。平均成交价格为61268元/㎡,环比上涨12.84%。
业务:141笔交易，环比下降23.78%；营业额为9458.18 ㎡,比上个月下降17.55%。平均成交价格为70445元/㎡,同比上涨8.21%。
那么，这是否意味着深圳的房地产市场已经回暖？答案是否定的，深圳美联地产国家研究中心主任何倩茹表示，从监测数据来看，新住宅市场的升温趋势尚未形成。一些很难出售的项目，推出分期付款、特价房、一价促销。事实上，除了少数“净红盘”，深圳其他新盘的劣化率并不理想。
根据深圳中原研究中心的数据，在南山和前海这样的热点地区，买房短缺，甚至是抽签。然而，在非热点地区，非核化的开放率不高于50%，单个建筑的开放率仅为10%。
下半年的房地产业
如何进行价值投资？
有些人说，“在生命的前半部分，我们寻求生存，而在后半部分，我们寻求真理。”
房地产也是如此。
我们应该如何面对所谓的中年危机？如何面对已经进入价值投资时代的房地产？
17世纪，英格兰的格罗夫纳先生买下了一片布满森林和沼泽的荒地。后来，他们耐心地在这片荒地上开发了办公楼、房屋、花园等。这里现在是伦敦的西区，那里除了钱什么也没有。随着整个地区高度商业化的发展，格罗夫纳先生最终成为英国最富有的主人，财富甚至超过了英国女王。如今，该家族不仅在英国投资，还投资于全球60多个主流国家的房地产业务，并发起和管理了数家大型房地产投资基金。
从格罗夫纳家族的故事可以看出，成功的房地产投资的第一要素是找到合适的区域。
其次，找出房地产周期。(房地产周期，即长期人口、中期土地、短期金融。)未来5-10年，随着中国人口红利的消失，人口危机的负面影响逐渐显现，城市化进程中人口迁移的积累，小城镇的流失，老龄化，空集中化，人口高度集中于大中城市，大城市化和城市群将是中国经济崛起的大趋势和必由之路。
不仅如此，未来5-10年将是城市分化和两极分化的高峰，一线城市人口增长缓慢，经济稳步发展，二线城市(尤其是实力强大的二线城市)人口和经济爆炸性增长，三线和二线城市人口萎缩，经济下滑。
因此，房地产价值投资的核心是城市投资，房地产升值的预期就是城市发展的预期。房地产投资必须按照城市的等级经营模式进行选择，并按照城市的等级从高到低进行投资。第一个选择是去北方，去北方，去北方，去南方，去北方，去北方，去南方，去北方，去北方，去北方，去南方，去南方，去北方，去北方，去北方，去北方，去北方
最后，看看性价比。
如何衡量房子的性价比？
1、看看这个品牌
像购买其他商品一样，大品牌意味着放心，开发商的品牌和实力是房地产质量的重要保证。此外，开发商的综合实力和充足的资金也有利于确保施工顺利完成。购房者可以通过检查他们过去的表现、市场评估和房地产规模来选择开发商。
就深圳而言，万科在过去的几次大销售中出现过多次。除了万科，华润城和招商双溪在深圳的声誉也在那里。
前海佳里中心的开发商，香港投资的巨人嘉里建筑，也是一个众所周知的角色。
然而，作为万科在深圳的主要市场，万科星城也有类似的特点。
2.质量
质量通常是一个基准。
以过去的海佳里中心为例，它是今年前海最受欢迎的建筑之一，因为它的高品质，与许多国际知名的顾问一起，设计和规划灵活，并渗透到海岸线和双公园。
3.看看交通状况
总的来说，市区交通便利，配套设施多样，附加值空相对直观。但是，如果购买资金有限，也值得关注交通和发展便利的新开发地区空。
在这里，我想重点谈谈目前正在建设中的深圳前海蛇口自由贸易区。作为粤港澳和大湾地区的核心，深圳湾前的未来发展规划将越来越宏伟合理，后续资本投入也越来越多。随着时间的推移，可自我维持的财产将继续增值，核心地区财产资产的保存和增值将得到越来越多的保障。
4、看看价格
对于许多只需要买房的人来说，价格是决定性因素。如果两栋质量相同的建筑出现在他们面前，给予更多折扣的那栋显然会有更多的优势。
今年华润城第三期开业时，6776名顾客抢劫了741套公寓，这在上半年成为一个神话。
原因是开发商为预售设定了较低的平均价格。润富三期平均申报价格85000元，不仅比二期平均申报价格略低，而且比现有二手房便宜得多。
十年前，最后一件可以利用开发者的好事就是这个。
毕竟，有句谚语说得好:没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
总之，深圳房地产市场已经进入价值投资时代。闭眼买房的日子一去不复返了，考验自己力量的时候到了。
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