文/乐居财经徐九绵
郭和郭在中国奥林匹克花园(03883)雷雨过后，一边卖资产、谈判延期、质押资产，一边等待“白衣骑士”。HK)。
从山东高速集团到广州国资，先后有过几个“绯闻对象”，但一直没有官方公布。
奥林匹克花园在中国的招标引进一直没有实质性进展。郭氏兄弟最终决定为奥林匹克花园健康公开招募亲属，以换取一份丰厚的“彩礼”。
12月5日，中国奥园集团在官网发布招标文件—— 《公开招标承投购买奥园健康生活集团有限公司全部已发行股本的29.9%》。招标期从12月5日开始，到12月19日结束，包括第一天和第二天每天下午4: 00。
奥园集团内部人士对媒体表示，此举是为了加快引入国企战投，促进公司规范治理，尽快实现中国奥园、奥园健康复牌；促进奥林匹克公园的健康复牌也是中国奥林匹克公园整体债务重组的必要条件。
由于未能按期发布2021年业绩公告，中国奥园和奥园健康于今年4月1日开始停牌，至今没有复牌迹象。
停牌前，中国奥园股价为1.18港元/股，市盈率(TTM)为0.51倍，总市值约为34.99亿港元。奥园健康股价1.86港元/股，市盈率(TTM)3.47倍，总市值13.51亿港元。
出售29.9%的股权
招股书显示，奥园集团现就奥园健康已发行股本中面值0.01港元的217，148，750股普通股进行公开招标，相当于招标文件公告日奥园健康已发行股本的29.9%。
根据这份招标文件，卖方为明星股份有限公司(简称“明星”)，是中国奥园集团的全资子公司，也是奥园健康生活的控股股东。明星直接持有奥园健康396，375，000股，占奥园健康已发行股份的54.58%。
换句话说，这一次，中国奥园打算出售其在奥园健康的部分股份，而不是完全退出奥园健康。
但按照目前的持股比例，明星出售奥园健康29.9%的股权后，也意味着中国奥园失去控股权，奥园健康可能易主。
在本次公开招标文件中，奥园集团并未披露拟出售的这部分股权的上市底价。但是，对潜在卖家的付款要求进行了说明。
根据招股书，买方需在签订临时合同时向卖方支付500万港元的临时保证金。如果在买方中标通知书发出后的五(5)个工作日内没有签署正式合同，买方支付的临时保证金将被没收并退还给卖方。
同时，在签订正式合同时，买方应再向卖方支付相当于购买价格20%的定金。根据正式合同的条款和条件，买方应在正式合同完成后向卖方支付购买价格的剩余部分。
不难看出，中国奥园急需出售这部分股权置换资金给奥园健康。
此外，买方应与中国奥园或其指定成员公司签订战略合作协议，该协议受中国法律监管，内容与旧城改造项目相关，并令中国奥园满意。
第二层架子
其实这已经是奥园健康第二次上架了。
去年11月4日晚间，中国奥园与奥园健康发布联合公告，称奥园健康正与若干独立第三方就出售若干提供物业管理及其他相关服务的附属公司的权益进行初步讨论，但尚未就可能的交易订立任何条款或具体协议。
当时有知情人士透露，中国奥园希望收购方能够在11月底之前完成对奥园健康55%股权的收购，之后完成全部股权交易。它接触的潜在买家包括和盛创展、碧桂园、世茂、美的等公司。
谣言康迪
事实上，在宣布出售奥园健康后，其二股东无极资本曾公开呼吁奥园健康的董事会成员和股东，希望管理层能够慎重考虑估值问题，同时“希望奥园健康出售整个企业”，而不是出售奥园健康的资产。
据悉，当时奥园集团对奥园健康55%股权给出的报价为30亿元。也就是说，奥园整体出售奥园健康的出价约为54亿元。
数据显示，奥园健康2020年净利润约2.5亿元，同比增长约55.1%。以此计算，当时奥园健康卖出的心理PE约为13.97倍。
当时物业管理行业的平均PE是10 -14倍，奥园健康传闻中的报价已经是这个区间的上限了。
最新数据显示，截至2021年6月底，奥园健康收费面积为4429.7万平方米，同比增长175.98%。其中，47.2%来自母公司及关联方，52.8%来自独立第三方。
收入方面，同期，奥园健康总收入10.03亿元，毛利约3.5亿元，同比增长57.2%；净利润约1.9亿元，同比增长66.3%。
其四大主营业务为物业管理服务、商业运营服务、智能工程服务和大健康服务，收入分别约为8亿元、1.56亿元、3627万元和1021万元，占总收入的79.8%、15.6%、3.6%和1.0%。
财产紧急不动产
在奥园健康钟上市现场，曾经定格了一张相当经典的照片。
郭、郭兄弟和管理“奥林匹克花园部”的其他19名与会者站在一排在舞台上的钟厅。他们双手交叉，筑起人墙，每个人的脸上都洋溢着笑容。
郭氏兄弟踌躇满志，计划利用IPO募资寻找战略投资和收购，助推业务快速发展，以客观回报回报股东。
然而，四年来，奥园健康也被迫走上了“卖身救父”的道路。
放弃这块现金流稳定的肥肉物业，对于急需还债的房企来说，无疑充满了无奈。
几天前，当德意志中国举行其唯一幸存的美元债券投资者会议时，有人透露德意志服务集团(02215.HK)也在谈判出售。
在此之前，于波资本的二股东金科服务(09666。HK)，金科的子公司，易手；蓝光发展将其物业上市平台出售给碧桂园服务公司。
历经重重困难，进入资本市场的物业企业纷纷被出售，而资本市场之外的物业企业则不断被出售。
据乐居财经不完全统计，房企出售物业企业51%以上股权的交易有12起。其中今年以来已有4起，分别是禹洲物业、中南服务、中粮百悦之家、第一物业。
51%及以上的股权转让，意味着房地产企业失去了对物业的绝对控股权，对于被出售的物业企业来说，意味着“更名换主”。
