文/乐居财经闫明辉
随着政策利好频出，房企也在最黑暗的时刻迎来了曙光。在流动性得到支持的同时，处于危险中的房企债务重组的“快进键”已经按下。
以奥园为例。自2021年11月投保年度以来，其投资产品中约有57%通过促进销售、募集资金和加快项目资产处置等方式实现了实物和现金支付。
12月25日，奥园集团正式发布关于调整投资产品缴费方案的公告，公告称当前经济环境和房地产市场触底尚需时日。为保障全体投资者的权益，应尽快完成支付，并从即日起结合集团经营状况调整支付方案。
支付奥园集团及其子公司发行的基金、定向融资计划产品等所有投资产品的债务。
一个月前，市场有消息称，奥园拟对境内债务进行整体打包重组，正在与境内投资者逐一沟通协商重组方案，涉及境内公开市场债务总额约116亿元。
去年12月，中国奥园针对逾期理财产品提出了两套相关兑付方案，包括现金分期兑付和实物资产兑付，并承诺理财产品到期本息全额兑付。
根据赎回计划，投资者可以选择两个计划赎回每个投资产品，也可以将两个计划合并赎回，并承诺尽快处置赎回的资产。
调整赎回计划
根据奥园披露的调整支付方案，关于支付金额，截至12月25日，未按合同规定支付的投资产品本金及相应产生的利息，奥园集团及子公司发行的投资产品的债务，即日起停止计算新利息。
支付方式方面，现金支付方式方面，截至12月25日，投资产品首次到期，200万以内未按原支付计划支付20%的，奥园集团将在未来6个月内完成支付；单个投资人累计投资本金不足50万元的，由集团分期支付。
至于实物资产的支付方式，奥园将继续提供实物资产供投资人选择，投资人持有的投资剩余本息对应的债权将抵消房产实物资产的房款，包括房屋、公寓、商业、写字楼、车位等。
若投资人选择以实物资产支付后仍有少量余额，本集团将根据投资人实物资产支付时间和单个投资人剩余投资本金金额，按降序逐一支付，不支付利息。
同时，原有的重疾等应急赔付方案不变。
去年12月初，中国奥园首次提出其逾期理财产品的“现金实物”支付方案。投资者可以任意选择两个方案进行赎回，也可以两个方案组合进行赎回，以每个投资产品为一个单位。当时中国奥园的理财总额约为60亿元，涉及投资者约1500人，内部员工、亲友推荐669人。
两个方案中，本金余额小于200万元的，产品到期后6个月支付。余额超过200万元的，产品到期后分六个季度支付上述200万元的60%。此后，剩余的40%本金将连续支付三个月。截至2024年5月，未足额支付的本金将于2024年5月全部支付。
利息方面，投资产品在合同约定期限内的利息按合同约定支付。延期本金按6%的年化利率向投资者支付延期利息。
至于实物资产的支付，奥园披露，用于支付的实物资产包括集团项目公司可用于支付投资产品的财产，包括
中国奥林匹克公园的债务危机始于去年11月，当时奥林匹克公园的理财产品逾期，流动性问题无法解决。2022年1月，奥园正式宣布无法支付到期美元票据本息。由于未能按期发布2021年业绩公告，中国奥林匹克公园自4月起停牌。
好在已经脱险一年多，多次延期成功的奥林匹克花园在国内公开市场还没有出现债务违约的情况。例如，今年7月到期的一只发行规模为18.2亿元的“21奥园债”，已被投资者同意展期一年以支付本息，9月到期的一只“19奥园02”也成功展期一年。11月份，一笔8.16亿元的ABS本息展期一年。12月，奥园还计划延迟支付第一年的“21奥园债”。
为增加资金流动性，中国奥园先后在香港、澳门、阳江、浙江湖州、江西九江、福建漳州出售、转让、退出资产。旗下的奥园健康又上架了。
12月5日，奥园在官网发布招标文件，出售奥园健康生活集团有限公司(奥园健康)股本中217，148，750股每股0.01港元的普通股，相当于截至招标文件日期奥园健康全部已发行股本的29.9%。
其中提到，投标人必须是由国家或政府全资或部分控股(不低于30%)的实体。去年刚计划出售时，奥园集团也计划将奥园健康55%的股权上架。
奥园表示，此举是为了加快引入国企战投，促进公司规范治理，尽快实现中国奥园、奥园健康复牌；促进奥林匹克公园的健康复牌也是中国奥林匹克公园整体债务重组的必要条件。
据此前市场消息，今年1月底，山东某国企表示有意入驻中国奥林匹克公园。公司在年中完成调整后离职，至今没有明确动作。中国奥园表示，它与潜在投资者保持定期对话，但尚未与任何相关投资者缔结任何具有法律约束力的协议。
旧项目改造一直是奥林匹克公园引进战投的重要筹码。奥园此前曾披露，截至2021年底，其土地储备未售面积接近3000万平方米，未售价值约3000亿元，且有大量已取得开发主体或前期服务商资格的大湾区城市更新项目，预计总价值超过8000亿元。
