文/乐居财经徐淑敏
房地产一回暖，交易市场就开始热闹起来。
告别成都太古里，拿回56亿；招商置地以4.08亿元的价格出售佛山招商依云置地中心51%股权。上发展还出售了北外滩地块90%的股权和债权，预估价50亿元。
在别人眼里还不错的国企也开始出售资产。销售还没回暖，拿到“三支箭”的资金还需要时间。在破晓的最后阶段，体力最容易透支的时候，多准备些钱和食物，的确是明智之举。
如果有剩余，也可以为下一阶段的机会积蓄能量，从而抢市场。因为中央层面重申“房地产是国民经济的支柱产业”，未来还是有一定空间的。
更何况资产出售确实比以前好，有升值空间。远洋太古里和招商局依云置地中心都不便宜。
去年，房地产公司为了生存，频频廉价出售资产，仍然很难找到接盘者。现在行业形势变了，买卖资产的态度也跟着变了。无论是危在旦夕的房地产公司，还是安全线内的房地产公司，出售资产都会更顺利，议价空间也会更大。
卖的好
这段时间，远洋集团、招商局蛇口等地产公司的动作明显加大。
这些在安全线内的房企没有违约记录。之前市场还没有好转的时候，他们很少发声，也很少大动作。
但在此期间，中远获得了工行和邮储银行总计700亿的银行授信，并与港资新世界发展签署了战略合作协议。除了从银行获得大量授信，招商蛇口利用股权再融资放开的机会，再次启动南油收购计划，以加强对深圳前海土地的控制，提升估值。
拿银行信贷，启动股权融资，可以说是最近市场上大部分房企的套路。但如果国资此时也计划出售资产，难免让人怀疑。
例如，中远集团宣布分阶段转让成都中远太古里50%股权和物业管理公司50%股权，由合作方太古地产接手，总对价55.5亿元。
招商蛇口控股上市平台招商局置地也发布公告称，旗下公司广州招商以4.08亿元总对价出售佛山市凯达城投资发展有限公司51%股权，由广东新南大和佛山金城接手。
趁着市场活跃，房地产项目估值回升，卖个好价钱，可能是他们抛售资产的首要目的。
可见远洋通过出售成都远洋太古里获利颇丰。截至2022年9月底，三家出售公司的净资产合计约为50.06亿元，50%股权对应的价值应为25.03亿元。中远总售价达到55.5亿元，甚至超过了三家公司的净资产总和。
这是一笔稳赚不赔的生意。远洋在公告中提到，本次交易将为集团带来约13.87亿元。
分析人士指出，目前，成都中远太古里已经进入稳定运营期，中远已经分阶段完成了自己的使命和任务。或许它一直在寻找一个合适的退出机会，实现换仓。
另一方面，招商置地出售的子公司主要从事招商依云置地中心的开发。该项目地块位于佛山市南海区海汽路与桂兰路交叉口，总面积29487平方米，规划为商业用地。
招商局地产亦提到，由于目标公司的价值升值，董事会认为出售可为本集团提供良机，以实现投资目标公司的资本收益，并增加本集团的营运资金。
这些房企的销售逻辑和之前的房企不一样。他们
虽然也受到行业整体销售下滑的影响，但销售回款问题突出。但这两家房企，一家有保险资金做后盾，一家有央企做后盾，资金实力会强于民营房企。
早在今年5月，远洋地产已赎回5.25%的5亿美元有担保票据到期，下一笔美元债务将于2024年7月到期，无集中到期压力。
海洋销售被提到专注于主业。事实上，今年以来一直在走轻资产路线，包括为北京靛蓝项目引入大股东中国人寿，将夏普中心项目出售给中国平安人寿保险公司等。回笼100多亿元。
稍有战略效应，中远集团卷土重来，今年下半年以来销售规模一直是行业前20。前11个月，远洋销售额约900亿元。
招商局地也没有太大的资金压力。到2022年年中，其手中的现金为137亿元，流动比率为1.67。其意图出售资产，保证现金流安全，也可能是计划未来抢占市场。
冒险抄底
短时间内，房企无法依靠销售回款稳定现金流，监管层“三支箭”的融资支持落地尚需时日。因此，不少房企加快了出售资产的步伐。
过去一个月，已有超过10家房企进行了出售，包括华南城、SIIC发展、云南城投和金鹿。
和之前一样，出售资产的房企大多是之前流动性压力较大的房企。他们急于出售资产，以补充资金，保证公司的正常运营。
不同的是，政策风向的转变和房企自有项目的出售确实更加顺利，甚至出现了保险资金接盘的情况。
上海房地产开发有限公司(简称“世森地产”)于今年9月底公开挂牌出售。其资产为上海北外滩核心地块，即在建的“SIC中心”，面积约23000平方米，业态为商业、办公。
不到三个月，12月20日，SIIC宣布友邦保险以2.91亿元成功收购世森地产90%股权，以43.16亿元成功收购世森地产100%债权，合计46.08亿元。
另一方面，实发展，交易预计将为母公司带来约1.39亿元的净利润，充实现金流。
你需要知道的是，大型商业项目的销售并不容易。近年来，由于经济形势和疫情的反复影响，商业市场表现不容乐观。此外，为了快速出售资产、回笼现金，房企大多选择一线城市资金沉淀量大、运营周期长的优质商业资产，市场处于“供大于求”的局面。
这导致了商业资产的出售，要么是因为价格被压低，要么是因为找不到愿意接手的房企或机构。
此外，SIIC自身仍存在财务问题，其项目的股权要求正变得越来越复杂。此前因26.15亿元的应收账款无法收回，陷入流动性危机。
友邦此时接手，或许也是一个好时机。房地产市场有望改善，核心业务资产盈利。要知道，这次收购是友邦保险成立以来最大的一次资产收购。
据悉，在建SICC后续建设运营总投资预计达87亿元，目前已投入金额接近70亿元。而友邦不到50亿就赢了，真的很划算。
投资者入市抄底房地产在过去并不少见。保险一直是房地产行业的重要投资者。多年来，各大保险公司通过股票、债券、并购等方式投资房地产。
只是在去年年底房企流动性风险加剧，市场信心低迷的情况下，保险资金开始对投资不动产持谨慎态度。甚至很多保险公司都减持了房地产企业的股份，以寻求避险。
随着
当时对于暴走的房企来说，再融资“借新还旧”受阻后，逆势翻身的概率取决于老板出售资产的意愿，以及出售资产的规模和时机。
随着形势持续恶化，市场低迷，一度出现房企“贱卖资产”的现象。市场上有大量的大宗资产，民营企业很难自保，也不会轻易收购别人。就连手握近2000亿现金的万科都很少出手，更别说其他房企了。
甚至出现了“1元转账”的交易。如蓝光将重庆未来城104亩项目、重庆芙蓉公馆665亩项目、天津津南站转让给金客坊，成交价仅1元。
直到今年年初，仍有部分房企选择“断骨”出售资产。今年3月，R&F地产计划以9.77亿港元的价格将其在英国伦敦的全部股权出售给远东发展。该物业的原估值约为16.85亿港元，这笔交易的售价相当于8.5折。
现在市场形势明朗，中央三次对房地产进行调整，重申“房地产是国民经济的支柱产业”。有分析称，这是近十几年来房地产政策调整首次相对宽松，宽松程度仅次于2015年。
房地产企业的现金流安全得到了保障，融资方“三箭齐发”。信贷、股权、债权的融资渠道开始打开，接下来会有大量资金涌入企业。销售方面，虽然楼市依然低迷，但市场信心恢复、预期改变只是时间问题。
随着行业形势的变化，买卖资产的态度也在变化。
无论是危在旦夕的房地产公司，还是安全线内的房地产公司，资产的出售都会更加顺利，不仅有更多的议价空间，也有更多像险资这样的投资者。
这样一来，房企就多了一个补充资金的渠道。
除了考虑出售旗下房地产开发项目，还有不少房企计划出售物业公司。金科服务已被于波集团要约收购，旭辉拟通过竞价程序出售旭辉永盛服务23.26%股权，而德信中国近日透露，德信服务集团正在洽谈出售事宜。
市场将再次活跃起来。
