目前，随着调控政策和市场结构的变化，住宅企业开辟了多元化发展道路，以品牌和管理产出为核心的轻资产建设模式正在成为企业新的利润增长点。其中，以绿色城市为代表的住宅企业将建筑业推向了一个新的高度，实现了企业转型升级和产品服务升级的完美融合。
01绿城代建的发展路径？发展路径:启动“城中村”改造，创建代建制4.0系统。
2005年，绿城集团首次介入杭州江干区“城中村”改造和安置房建设。2009年，以“品牌产出和管理产出”为特征的轻资产业务模式逐渐清晰。2010年，绿城房地产建设管理有限公司宣布成立，目标是“为更多人创造更多更好的房子”，并开始建设业务。2015年，当绿城收购绿城丁一和绿城时，绿城正式成立绿城管理集团。此后，布鲁顿的代理建筑业务被整合。2016年，绿城管理集团启动代理建设4.0系统，定义了“质量、信任、效益、共享”的核心价值。截至2018年12月31日，绿城管理有282个委托管理项目，进入23个省市。
？项目开发:深耕家园，逐步走向全国
图:绿色城市管理国家项目分布图
截至2018年12月31日的年度业绩已公布。绿色城市管理已进入23个省市，委托管理项目282个，规划总建筑面积6336万平方米，其中商业建设项目164个，预计总销售额3428亿元。其中，绿色城市的管理主要以杭州的深度培育为基础，并逐步走向全国。这些项目集中在杭州的72个城市、舟山的29个城市、义乌的16个城市和金华的13个城市。
？经营规模:代理建设占业绩的三分之一。
2016年，绿城代理建筑业务销售额为181亿元，占绿城集团1139亿元总销售额的15.89%，2017年达到29.39%。2018年，绿城代理建筑业务销售额为552亿元，占绿城集团1564亿元总销售额的35.29%。代理建筑业务销售额进一步增长。
图:2016-2018年绿色城市和代理销售及代理销售比例
02绿城代建的业务模式？委托代理人
绿城管理集团的代理建设模式是根据客户需求定制的。通过政府代理建设、商业代理建设和资本代理建设三种商业模式，帮助房地产行业的投资者和合作伙伴在房地产开发中获取利润。
政府建设是绿色城市最早的建设模式。政府通过招标、公示和任命的方式进行招标，选择技术和专业的项目建设管理单位对建设项目的建设全过程进行管理，并在建设项目完成后将项目管理模式移交给相关政府部门。
商业代建是一种与已取得或计划取得目标地块土地权属证书的委托方合作的代建方式，委托方应承担全部或部分资金。绿城管理根据代理施工委托协议中的合同关系，负责整个项目过程的开发和管理服务。通过品牌输出和管理输出，达到委托方在代理建设项目中的管理和效益目标，并根据合同约定收取一定比例的服务费。
基本建设是指委托人主要是外部资本，不一定具有实际经济实体，也可能没有取得目标地块的土地使用权的建设模式。对于有房地产投资需求的金融机构，它提供从项目研究和判断、征地到房地产开发的全过程服务，最终实现金融机构安全高效的投资收益。
照片:委托代理建设的三种主要模式
？企业管理咨询
绿色城市管理集团利用其在产品、优质服务和专业管理方面的优势，实现了品牌的出口和扩张。其管理咨询业务涵盖广泛领域，如养老房地产咨询、特殊城镇个案咨询、定位规划咨询、建筑设计咨询、工程建设咨询、营销规划咨询、企业管理咨询、物业管理咨询等。
图:管理咨询业务范围
？特殊业务
特殊业务也是绿城管理集团的业务模式之一，具体包括委托项目管理、房地产项目金融合作服务和房地产销售代理服务。
图:特殊服务的范围
03绿城代建案例-珠海翠湖香山翠湖香山是绿城参与代建后，在港、珠、澳湾地区启动的商业代建项目。该项目位于珠海翠湖高尔夫球场。一旦推出，它将在市场上畅销。从2015年到2017年，该项目连续三年创造了“20亿以上”的销售业绩。2018年12月27日，翠湖香山累计销售额超过100亿元，创下建筑业单板销售新高。
照片:珠海翠湖香山项目
绿色城市品牌植入促进销售业绩增长。绿色城市管理集团作为项目的受托管理者，发挥了其在品牌和产品建设及控制方面的优势。通过品牌植入，依托珠海控股的融资平台，九孔房地产集团发展了一个完整的房地产开发、建设和装修业务链，并利用翠湖高尔夫等优质房地产资源实现强大联盟，确保销售业绩快速增长。
代表建筑行业帮助绿色城市市场进入，注入一些服务，最大限度地发挥品牌效应。绿城一直期待适时进入华南市场，但由于土地短缺和价格高企，已经成为其发展的制约条件。珠海翠湖香山项目一方面帮助绿城进入华南市场，另一方面也与绿城的轻资产模式相吻合。在项目管理方面，绿城提供多种内容，包括项目总体规划和产品定位、销售和营销管理、客户和物业维护服务等。它结合了绿城的项目管理能力和品牌输出，以最大化品牌效应。
04总结我国已经从增量住宅时代步入存量住宅时代，并代表企业充分发挥其品牌整合和价值输出能力。随着政策和市场环境的变化，资产照明战略开辟了多元化发展的先锋，实现了上下游服务链的有效资源整合、标准化和控制，为企业持续规模增长提供了动力支持。绿城利用品牌植入、产品优势和专业管理，最大限度地整合整个产业链中的优质资源，为客户创造更高的市场溢价，对产品进行整体规划和建设，确保项目质量，增强代理建设项目的价值维护和增值能力。
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