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作者|王迪
编辑|吴亚
一系列利好政策正在给股市带来发展机遇，各地花式REITs迎来井喷。
2月23日，山东省首单Pre-REITs业务揭牌，公募REITs业务推广签约。近期，中山公用设立REITs基金，加快公募REITs布局，通过设立Pre-REITs基金，拓展新能源基础设施投资渠道；招商蛇口与博时基金共同推动博时招商蛇口工业园REIT在深交所上市；九州通正在加速探索物流仓储资产证券化(REITs)；南山控股正全力推动万宝物流发行公募REITs。
另外，就公募REITs而言，根据微信公众号“上交所REITs”消息，截至2023年2月23日，上交所基础设施公募REITS市值合计614.53亿元，2023年2月23日总成交额为2304.67万元。
更重要的是，2月20日，证监会启动房地产私募股权投资基金试点，成为激活存量的又一重要举措，使房地产私募股权投资基金成为我国资产管理行业的重要类别。通知特别指出，在“私募股权投资基金”下，设立“房地产私募股权投资基金”新类别，被业内理解为Pre-REITs。
焦点财经曾经在《换通道 引活水 六位业内人士详解不动产私募投资基金》篇文章中详细解释了房地产私募投资基金的影响。
REITs迎来井喷。
由于REITs专注于投资房地产，具有股票、债务和另类投资的特性，是盘活存量资产的有效手段。特别是股市来临时，REITs不仅可以从地方政府的角度防范和化解地方债务风险，还可以降低重资产企业的杠杆率，拓宽社会资本投资渠道。
焦点财经发现，近期市场上Pre-REITs业务较为活跃，包括山东省首单Pre-REITs业务、中山市公职设立Pre-REITs基金等。
资深REITs从业者王曾指出，证监会推出房地产私募股权投资基金，意味着真正的前REITs基金已经到来。经过公募REITs二级市场两年多的运作和验证，各类基础设施资产估值和定价模型也得到发展和探索，这将催生一个巨大的Pre-REITs投资市场，类似于股票市场的Pre-IPO投资。
前REITs是指以尚在建设中或尚未形成稳定现金流的基础设施项目为投资标的，采取公开发行REITs、准REITs等方式的金融投资产品。为主要退出手段，并以获取二级市场溢价为目标。Pre-REITs产品主要包括私募投资基金、信托计划、有限合伙等。投资形式包括但不限于股权、开发贷款、商业贷款等。Pre-REITs通过培育和运营获得溢价收入，直至项目成熟。
鉴于Pre-REITs与REITs的本质区别，IPG中国首席经济学家白文熙在接受焦点财经采访时指出，前者是投资有发行REITs潜力的公司，获得底层资产包，然后调整资产，构建结构，使其具备发行REITs的条件。
白文熙形象地将REITs的发行比喻为资产的“婚礼”或“领结婚证”。“准REITs类似于‘童养媳’，就是还没过门，先在家里养着，然后举行婚礼，领结婚证，再成为妻子，也就是——REITs。”
事实上，近年来，我国基础设施领域的REITs试点发行已经加快，多家a股上市公司也在筹备公开发行REITs。其相关规章制度逐步完善，市场规模稳步扩大，资产类型逐步丰富。
截至2023年2月，公募REITs市场已发行25只REITs，发行规模超过800亿。自从公开发行房地产投资信托基金以来
今年1月，新年首只备受瞩目的民营企业仓储物流公募产品REIT——嘉实JD.COM仓储基础设施REITs正式发售。也有业内人士指出，2023年，公募REITs将更加常态化，资产类型将更加丰富。首次发行和募资将共同推动市场的加速扩张。
机构：更多关注物业管理企业和产业链机会。
证监会数据显示，截至2022年底，协会拥有私募房地产基金838只，规模4043亿元，私募基础设施基金1424只，规模1.21万亿元。
在“私募股权投资基金”下，设立“房地产私募股权投资基金”这一新类别，业内理解为Pre-REITs。此外，就目前私募房地产基金的类型来看，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发建设等领域，对支持房地产市场平稳健康发展、促进房地产市场振兴、转型发展发挥了积极作用。
从中山市大众环境投资有限公司设立的Pre-REITs基金来看，总规模为4亿元。其中，广发顺德认购8000万元，占比20%；中山公众环境投资认缴1000万元，占比2.5%；能源公司认缴3亿元，占75%；中山产业投资母基金认购1000万元，占比2.5%。
除了常规的Pre-REITs，去年12月，证监会副主席李超也提到“加快REITs市场保障性租赁房建设，研究推动试点范围扩大到市场化的长租住房和商业地产”，这意味着未来长租住房和商业地产也将迎来REITs的井喷发展。
对此，平安证券指出，行业政策风向加快，节后多个城市的到访量增加也反映出购房预期的逐渐逆转。后续政策继续发力，经济环境逐步恢复，预计二季度销售将逐步企稳。
关于投资建议，平安证券表示，关注越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地等积极拿地改善资产质量、融资和销售的强信用房企。同时建议关注物业管理企业和产业链机会，如保利物业、招商刮起、碧桂园服务、新城、悦服务、东方雨虹、科顺股份、新材、建朗五金等。
