编者按：搜狐财经、搜狐地产、焦点财经、搜狐焦点、焦点研究院联合推出系列报告《楼市探春》，邀请奋斗在一线的开发商，就如何在行业逆势形势下做好产品、研究服务、市场营销等方面畅所欲言，为自身销售突破、楼市回暖注入强劲动力。
本文对话上海中原地产市场分析师陆文熙，展望2023年上海楼市走势。
出品|搜狐财经搜狐房产焦点财经搜狐焦点上海站
作者|王泽红明路
编辑|吴亚
“红盘”入市，“千人摇号”再现，“售楼处排队看房”，上海房产中介圈甚至传出“疫情持续三年，仅一周就涨回来”.新年以来，这些消息不断向外界传播，汇聚成一股上海楼市回暖的热流。
最直观的就是新盘入市。浦东前滩板块再现百分板块海德一号，售罄海报在开盘当天曝光，实现日光；黄浦董家渡板块绿城外滩兰庭也打出了97.12的高分，开盘当天就已售罄；前滩东方悦澜、百汇花园、御江庭、绿宝花园、上海盘龙天地都是90分以上的高分。
不仅新房市场，上海二手房挂牌价也上涨了。虹口区二手房挂牌价从8.5万涨到9万，涨了5000元；黄浦区从10.9万涨到11.3万，增加了4000元。
新房二手房回暖，上海楼市迎来小阳春的呼声越来越高。
陆文熙分析说：“从一些官方指数来看，市场热度在回升，回升的速度确实不慢，但离火热的标准还有差距。目前供需两端只是接近平时的正常量。”
期待金三银四，他认为楼市一定会到小阳春，因为今年首批认购进展很快，产品以刚需为主，很多项目认购率不错，外环外千人再摇号。新报价也很充足，市场需求旺盛，开盘后会起到很好的基石作用。
“预计今年将有300多个项目排队入市，新房价格仍能保持小幅上涨态势。市区个人推荐普陀和杨浦，项目选择多。预计分数不会特别高。”
对于今年上海楼市的走势，陆文熙看到了更多的希望。他认为市场很可能走出底部反弹，时间窗口其实已经打开。当然，随着新产品的供应，市场竞争会很激烈。今年有望回归产品本身，以产品品质吸引更多买家。
以下是对话记录精选：
问：“疫情三年了，才一个星期就回升了。”最近，上海房地产市场已经热到了顶点。在你看来，春节后上海楼市真的回暖很快吗？背后的原因是什么？
陆文熙：中介渲染楼市火爆，其实是为了流量充沛，让购房者快速安家。实际上，市场参与者还是要客观审视的。从官方的一些指数来看，市场热度在回升，回升的速度确实不慢，但离火热的标准还有差距。目前供需两端都只是接近平时的正常量。
背后原因很多，主要是疫情政策明确，利好楼市政策不断出台，助推楼市信心恢复，市场环境回暖。不仅是上海，很多城市节后市场都有所回暖。
问：最近有银行举报“房贷最长可达100年”。陆老师对这个热门话题有什么评价？
陆文熙：其实，
即子女不符合限购限贷条件，但父母名下可能无房产或无贷款的，父母作为申请人，以贷款方式帮助子女作为共同借款人购房。在有房不炒的大背景下，一旦市场升温，要谨防接力贷款模式成为炒房工具。
问：为什么在房地产业不景气的情况下，上海能在全国脱颖而出？
陆文熙：首先，城市发展的基本面是好的。上海在就业机会和工资收入方面比其他城市有优势。特别是今年人才落户措施很多，有人口就有住房需求。其次，在全国市场不好的背景下，资金向上海、北京聚集，包括房企也在这些城市积极拿地布局，很多避险资金会选择上海。
当然，在这个过程中，市场还是存在一些疲态。比如新房认购的分数在下半年明显开始下降。典型的如大虹桥，入围分数从89降到60多。因此，上海楼市不能盲目乐观。
问：上海的新市场已经进入了可以低分入围的阶段。为什么会这样？今年新房入围分支不会更低吗？
陆文熙：供求关系决定了去年下半年每个月都会有一批集中的市场项目亮相，全年一共8批，市场供应节奏特别快。另外，优化了订阅规则，分流了需求，导致订阅评分下降。
今年上半年订阅分数可能还会下降，但下半年可能会企稳甚至上升。当然，个别网络名人项目不会被打扰，仍然会有90分以上的高分项目。
问：2023年，很多项目迎来了交付考试。对于购房者来说，如何避免踩坑？如何合理合法的解决问题？
陆文熙：我特别注重交房日期，尽量选择交房时间短的楼盘。时间越长，不可控性越高。另外，你可以选择国企和央企的项目，这些开发商的产品至少在这方面有保障。如果遇到问题，上海的法律环境还是比较好的，要按照合同办事，理性维权。
问：今年会有“金三银四”吗？哪些区域板块或项目会成为市场热点？你推荐什么样的买家上车？
陆文熙：期待金三银四，楼市肯定有小春天。因为今年第一批认购进度很快，产品主要是刚改，很多项目认购率很好，几千人在外环外再次摇号。新报价充足，市场需求旺盛，开盘后会起到很好的基石作用。
预计今年将有300多个项目排队入市，新房价格仍能保持小幅上涨态势。市区个人推荐普陀和杨浦，项目选择多。预计分数不会特别高。
问：在政策调控方面，今年临港新区和五大新城还有哪些突破？展望2023年的上海楼市，有哪些具体的想象和期待？
陆文熙：五大新城值得市场期待，不排除其他新城在人才措施上可以借鉴临港的做法。根据规划，五大新城是发展重点，因此预计会有政策倾斜。
展望2023年，我们会看到行业发展的更多希望。市场很可能走出底部反弹，时间窗口其实已经打开。当然，随着新产品的供应，市场竞争会很激烈。今年有望回归产品本身，以产品品质吸引更多买家。
