楼市探春|对话陆文熙:“千人摇”再现 上海小阳春市场如期而至

2023-03-02      来源:黄冈买房   浏览次数:3924

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编者按:搜狐财经、搜狐地产、焦点财经、搜狐焦点、焦点研究院联合推出系列报告《楼市探春》,邀请奋斗在一线的开发商,就如何在行业逆势形势下做好产品、研究服务、市场营销等方面畅所欲言,为自身销售突破、楼市回暖注入强劲动力。

本文对话上海中原地产市场分析师陆文熙,展望2023年上海楼市走势。

出品|搜狐财经搜狐房产焦点财经搜狐焦点上海站

作者|王泽红明路

编辑|吴亚

“红盘”入市,“千人摇号”再现,“售楼处排队看房”,上海房产中介圈甚至传出“疫情持续三年,仅一周就涨回来”.新年以来,这些消息不断向外界传播,汇聚成一股上海楼市回暖的热流。

最直观的就是新盘入市。浦东前滩板块再现百分板块海德一号,售罄海报在开盘当天曝光,实现日光;黄浦董家渡板块绿城外滩兰庭也打出了97.12的高分,开盘当天就已售罄;前滩东方悦澜、百汇花园、御江庭、绿宝花园、上海盘龙天地都是90分以上的高分。

不仅新房市场,上海二手房挂牌价也上涨了。虹口区二手房挂牌价从8.5万涨到9万,涨了5000元;黄浦区从10.9万涨到11.3万,增加了4000元。

新房二手房回暖,上海楼市迎来小阳春的呼声越来越高。

陆文熙分析说:“从一些官方指数来看,市场热度在回升,回升的速度确实不慢,但离火热的标准还有差距。目前供需两端只是接近平时的正常量。”

期待金三银四,他认为楼市一定会到小阳春,因为今年首批认购进展很快,产品以刚需为主,很多项目认购率不错,外环外千人再摇号。新报价也很充足,市场需求旺盛,开盘后会起到很好的基石作用。

“预计今年将有300多个项目排队入市,新房价格仍能保持小幅上涨态势。市区个人推荐普陀和杨浦,项目选择多。预计分数不会特别高。”

对于今年上海楼市的走势,陆文熙看到了更多的希望。他认为市场很可能走出底部反弹,时间窗口其实已经打开。当然,随着新产品的供应,市场竞争会很激烈。今年有望回归产品本身,以产品品质吸引更多买家。

以下是对话记录精选:

问:“疫情三年了,才一个星期就回升了。”最近,上海房地产市场已经热到了顶点。在你看来,春节后上海楼市真的回暖很快吗?背后的原因是什么?

陆文熙:中介渲染楼市火爆,其实是为了流量充沛,让购房者快速安家。实际上,市场参与者还是要客观审视的。从官方的一些指数来看,市场热度在回升,回升的速度确实不慢,但离火热的标准还有差距。目前供需两端都只是接近平时的正常量。

背后原因很多,主要是疫情政策明确,利好楼市政策不断出台,助推楼市信心恢复,市场环境回暖。不仅是上海,很多城市节后市场都有所回暖。

问:最近有银行举报“房贷最长可达100年”。陆老师对这个热门话题有什么评价?

陆文熙:其实,

即子女不符合限购限贷条件,但父母名下可能无房产或无贷款的,父母作为申请人,以贷款方式帮助子女作为共同借款人购房。在有房不炒的大背景下,一旦市场升温,要谨防接力贷款模式成为炒房工具。

问:为什么在房地产业不景气的情况下,上海能在全国脱颖而出?

陆文熙:首先,城市发展的基本面是好的。上海在就业机会和工资收入方面比其他城市有优势。特别是今年人才落户措施很多,有人口就有住房需求。其次,在全国市场不好的背景下,资金向上海、北京聚集,包括房企也在这些城市积极拿地布局,很多避险资金会选择上海。

当然,在这个过程中,市场还是存在一些疲态。比如新房认购的分数在下半年明显开始下降。典型的如大虹桥,入围分数从89降到60多。因此,上海楼市不能盲目乐观。

问:上海的新市场已经进入了可以低分入围的阶段。为什么会这样?今年新房入围分支不会更低吗?

陆文熙:供求关系决定了去年下半年每个月都会有一批集中的市场项目亮相,全年一共8批,市场供应节奏特别快。另外,优化了订阅规则,分流了需求,导致订阅评分下降。

今年上半年订阅分数可能还会下降,但下半年可能会企稳甚至上升。当然,个别网络名人项目不会被打扰,仍然会有90分以上的高分项目。

问:2023年,很多项目迎来了交付考试。对于购房者来说,如何避免踩坑?如何合理合法的解决问题?

陆文熙:我特别注重交房日期,尽量选择交房时间短的楼盘。时间越长,不可控性越高。另外,你可以选择国企和央企的项目,这些开发商的产品至少在这方面有保障。如果遇到问题,上海的法律环境还是比较好的,要按照合同办事,理性维权。

问:今年会有“金三银四”吗?哪些区域板块或项目会成为市场热点?你推荐什么样的买家上车?

陆文熙:期待金三银四,楼市肯定有小春天。因为今年第一批认购进度很快,产品主要是刚改,很多项目认购率很好,几千人在外环外再次摇号。新报价充足,市场需求旺盛,开盘后会起到很好的基石作用。

预计今年将有300多个项目排队入市,新房价格仍能保持小幅上涨态势。市区个人推荐普陀和杨浦,项目选择多。预计分数不会特别高。

问:在政策调控方面,今年临港新区和五大新城还有哪些突破?展望2023年的上海楼市,有哪些具体的想象和期待?

陆文熙:五大新城值得市场期待,不排除其他新城在人才措施上可以借鉴临港的做法。根据规划,五大新城是发展重点,因此预计会有政策倾斜。

展望2023年,我们会看到行业发展的更多希望。市场很可能走出底部反弹,时间窗口其实已经打开。当然,随着新产品的供应,市场竞争会很激烈。今年有望回归产品本身,以产品品质吸引更多买家。

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