供应大增、租金下挫 深圳甲级写字楼空置率升至23%

2019-10-03      来源:团风房地产   浏览次数:81

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供应大幅增加,租金下降深圳甲级办公楼空费率上升至23%

今年上半年,深圳甲级写字楼空的入住率攀升至23%。

在某种程度上,这是市场预期的。早在今年年初,房地产咨询服务公司高力国际(Colliers International)预测,深圳空写字楼的购买率将上升14个百分点至30%,平均租金将下降4%。

主要原因之一是供应量的大幅增加。与2018年相比,从2019年到2022年,深圳的总办公空间预计将增长约100%,部分原因是深圳前海有大量新办公楼在建设中。

此外,从需求方面看,互联网金融业重组的影响仍在进一步释放,加剧了当前的经济形势,深圳新注册外资企业第一季度同比下降75%。短期来看,深圳写字楼市场仍面临严峻形势。

然而,从长远来看,分析师普遍认为,深圳正处于粤港澳和海湾地区建设的历史机遇之中。深圳占据了创纪录的高位,具有重要的战略意义,由此产生的办公需求也值得期待。

空买入价上涨,租金下跌

6月18日,高力国际在“2019年上半年深圳楼市回顾与展望”会议上指出,深圳甲级写字楼目前空入住率已达到23%。

截至2018年第二季度末,这一数字为13.6%。

戴德梁行指出,今年第一季度,广州甲级写字楼市场空的入住率为4.1%,创历史新低,原因是第一季度琶洲商务区的强劲吸纳以及广州写字楼市场缺乏新的供应。

根据仲量联行的数据,今年第一季度,北京甲级写字楼的整体空购买率下降0.2个百分点,至4.7%,整体需求略有回升。

深圳甲级写字楼空购买率的上升也给租金增速带来压力,2019年上半年租金小幅降至236元/月/平方米。

高力国际华南区董事总经理冯文光表示,下降的主要原因是福田的甲级办公楼,尤其是去年年底疏散的P2P行业。

今年第一季度,福田区仍在收回租金,净吸收面积为12000平方米。

2018年,互联网金融业进行了彻底改革,监管变得更加严格。一些企业倒闭了。然而,网上贷款平台爆炸等事件的影响也让业主更加谨慎。

福田区写字楼管理处的一位人士在《21世纪经济报道》上告诉记者,整栋大楼都没有互联网金融企业。他们中的一些人自愿离开,一些人在租约到期后没有续约,或者他们直接退出,新来的人也停止租房。

"公安局已经来过几次了,风险仍然相对较高."消息来源说。

2018年,作为深圳的四大支柱产业之一,金融业的增加值仅比上年增长3.6%。

空购买率上升,租金下降。除了需求方面的变化外,另一个原因是深圳的写字楼供应近年来一直保持在较高水平。高力国际数据显示,截至2019年上半年,深圳甲级写字楼存量达到553万平方米,同比分别增长8.3%和19.3%。

当前的经济形势也是影响因素之一。一位租用福田中心区写字楼的企业家表示,他最近了解到深圳的写字楼市场,核心地区的租金也在下降,这也反映了经济形势。

一个更直观的数据是,今年第一季度深圳的国内生产总值增长了7.6%,与去年的增长率一致。但2017年,深圳的国内生产总值增长了8.8%。

深圳市市场监督管理局的数据显示,2019年1月至3月,深圳新增注册企业57,728家,同比下降13.7%。其中,国内企业20家,同比下降6家,同比下降23.1%。民营企业56304家,同比下降8%;外资企业1404家,同比下降75%。

市场长期保持相对乐观

前海在空尤为突出。

根据高力国际的数据,截至2019年上半年,福田区甲级办公楼空的入住率为16.1%,南山区为21.7%,前海区为65.7%,全市平均入住率为23.3%。前海的空购买率相对较高,因为大量供应进入市场,板材基础设施和配套设施不完善,市场不成熟。

6月17日,深圳前海深港现代服务业合作区管理局发布关于印发《前海深港现代服务业合作区企业回迁办公场所租金补贴办法》的通知。其中,前海区符合一定条件的租户每年可获得高达500万元的办公空间租金补贴,并可连续享受三年。

补贴方式明确指出,为了降低深圳前海深港现代服务业合作区企业的运营成本,引导注册企业加快回归前海扎根运营,加快产业和人才积累。

一些分析师指出,深圳政府首次支付了办公楼租金。

第一太平戴维斯深圳分公司副总经理吴锐在《21世纪经济先驱报》上告诉记者,前海已经启动了“重返企业巢”的三年行动计划。补贴政策还旨在鼓励在前海注册的企业重返工作岗位。从客观效果来看,这将降低该地区办公楼空的入住率。

未来会发生什么?

高力国际称,根据深圳甲级写字楼的供需计算,深圳甲级写字楼目前的空水平可能会持续到2021年。然而,考虑到深圳的科技优势,前景仍然“相对乐观”

吴锐还认为,由于短期经济形势的影响,压力确实很大,但深圳的内外部增长基本面依然良好,第三产业比重与其他一线城市相比在一定空范围内。第三产业的发展与甲级写字楼的需求呈正相关。

2018年,深圳第三产业比重为0.1: 41.1: 58.8,第三产业比重不超过60%。相比之下,同期北京、上海和广州的第三产业比重分别为81.0%、69.9%和71.8%。

据第一太平戴维斯(First Pacific Davis)计算,根据深圳第三产业发展的历史趋势,预计未来五年内甲级写字楼将分别吸纳552,000平方米、613,000平方米、681,000平方米、756,000平方米和839,000平方米。短期供过于求给空的购买率带来压力,但吸收量将在2021年及以后开始超过供应。届时空的购买率预计将逐年下降至9%,供需关系趋于稳定。

令市场感到乐观的另一个因素是,深圳写字楼的大宗交易变得活跃起来。吴锐表示,自2019年宣布海湾地区计划以来,机构投资者已将注意力更多地放在海湾地区的门户城市上。深圳写字楼价值的增长和海湾地区门户城市的战略地位已成为外资和保险的关键因素。

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