交易量降90%价格跌4成 北京商住房现在能买吗?

成交量下降90%，房价下降40%，北京(房地产)商品房现在可以买吗？

交易额下降了90%，二手房价格下降了40%。北京现在可以买商品房了吗？

薛于飞，北京洪钟新经纬像素位置

中信经纬客户，10月11日(薛玉飞)召回北京商品房市场监管前。房地产经纪人罗俊(化名)感慨无限:“当房地产市场达到顶峰时，我们的商店每天可以关闭十几个单元，我们的顾客也非常焦虑。”罗俊店所在的洪钟像素社区是北京最大的商业和住宅项目。据他介绍，在高峰期每月可以卖出200到300套二手房，但目前的成交量只有十几套。

根据中原研究中心提供的数据，从2017年4月，即限购政策出台后的第一个月，到2019年9月，北京共完成9，000多个新建商业项目，比监管前减少了约90%。在价格方面，中原地产首席分析师张大伟表示，二手房已经从峰值下跌了40%，而一些经纪人表示，一些项目已经下跌了近一半。

与监管前相比，商业和住宅项目交易量下降了90%

商业和住宅项目是用于将商业和办公规划用地转化为住宅形式的产品类型，无法与学区等住宅建筑进行结算或匹配。“商住两用”只改变建筑形式和使用功能。土地的性质不会改变，产权将持续40或50年。

在一、二线城市实施严格的购房限制政策后，无限制购买、总价低的商住项目成为外国人和投资者的首选。随着房价的上涨，北京的商业和住宅项目变得越来越大。罗俊告诉中信经纬客户，洪钟像素被认为是北京最大的商业和住宅项目。在19栋大楼里有9700多栋房子。这个项目被公众称为“神盘”。

薛于飞，一位新的二手商品房上市销售编辑

回忆2017年3月商业项目限制政策出台前的交易情况，罗军说:“当房地产市场达到顶峰时，买房是一场斗争的说法对北京像素来说并不夸张。我们商店一天可以关闭十几台。有时商店里挤满了顾客和店主，而且没有地方签合同。我们必须安排他们去其他商店签订合同。”罗俊说，当价格最高时，一些小公寓的单价达到每平方米近7万元。

2017年3月26日，北京市住房和建设委员会等部门发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的公告》。公告规定，出售的商业项目在再次上市出售时，可以出售给企业、事业单位、社会团体和个人。个人购房应符合北京市无住房和商品房记录，并连续5年缴纳社会保障税或个人所得税。商业银行已经暂停对个人购买商业项目的贷款。

上述公告发布后不久，一些大型房地产交易平台立即推出商品房项目。近日，中国新经纬客户在搜索安居客网站和客户后，发现在平台上找不到北京的几个知名商业项目。罗俊说，商业项目的上市和交易要求与住宅建筑相同。业主必须签订房屋买卖委托协议，并出具房产证和身份证，否则不能上网。

新经纬客户最近在罗俊所在的商店看到，商店里只有几个经纪人，没有顾客来光顾。罗俊表示，很难将目前的交易情况与监管前的情况进行比较。北京像素目前有200多套二手房上市出售，月成交量仍在10套左右，月成交量超过20套，月成交量不到10套。

根据2017年3月发布的上述规定，开发企业新上报商业项目的最小划分单位不得小于500平方米。开发企业正在建设(包括销售)的商业项目，销售对象应当是依法注册的企业、事业单位和社会团体。政策出台后，北京新建商业项目的交易情况出现了悬崖般的下滑。根据中原地产研究中心(Centaline Real Estate Research Center)提供的数据，从2017年4月，即限购出台后的第一个月，到2019年9月，北京共完成9，914个商业项目，而在监管前的30个月内完成了99，631个，交易量环比下降约90%。

价格下跌40%，因为业主的心态改变了

新经纬薛玉飞在林肯公园项目所在地拍摄

交易额下降，北京商业项目价格也一路下跌。以北京像素为例，该住宅区的复式公寓售价已从最高的近7万元/平方米降至约4.1万元/平方米。公寓价格约为27，000元至28，000元/平方米，降幅约为40%。在

的新经纬客户在北京像素区北部看到了一套46平方米的复式公寓。价格是40，737元/平方米。由于无法获得贷款，买方不得不一次性支付188万元人民币外加一些税费。然而，罗俊说，业主正在做生意，现在是真诚的销售。价格可以再谈一次。降价数万元没问题。

罗俊展示的其他三套公寓也可以定价。他说:“现在老板的心态已经改变了。他们不像以前那样强硬了，可以接受降价。有一套面积为50平方米的公寓，因为价格太高，已经很长时间没卖出去了。业主不想降价。然而，这种公寓的价格正在下跌，业主无法承受。目前的上市价格为145万元，比最高点低近100万元。“

位于顶层的一套56平方米的顶层公寓，总价225万元，单价不到4万元/平方米。根据罗俊的说法，这套公寓是北京价格最低的顶层公寓。然而，当天下午，罗俊告诉中国新经纬客户，该公寓最终以220万元的价格售出，价格约为3.88万元/平方米。

林肯公园是北京亦庄区著名的商业和住宅项目。根据房地产经纪人郑明(化名)提供的数据，在过去的六个月里，林肯公园已经售出了18套面积超过60平方米的两室公寓，平均价格约为38，500元/平方米。一栋67平方米的商品房的挂牌价格为245万元，但郑明透露，业主的心理价格比挂牌价格低10万元。

“亦庄林肯公寓社区环境及配套设施良好。限购前商品房和住宅项目每平方米售价6万元。现在，一些定位不佳的公寓价格已经降了一半。”郑明告诉中信经纬客户。

泡沫已经逐渐挤出。专家表示，在业内一些人看来，

没有“负面影响”，随着价格的下降，一些位置更好、配套设施成熟的商品房项目的价值开始回升，这对于在更大财务压力下寻求长期投资价值的贫困者和投资者具有一定的吸引力。易居研究所智库中心研究主任

严跃进认为，严格的监管加速了市场泡沫。一些商品房项目在区位、配套设施和居住功能方面仍然具有优势。这类项目可能已经进入了“没有衰退就没有衰退”的阶段。

张大伟告诉中国新经纬客户:“对于一些收入和储蓄不高的人来说，现在在北京一个成熟的配套区买房真的很有压力。虽然商品房存在一些问题，如人员流动大、安全系数低、居住条件不舒适、子女不能入学等，但有需要的人并非无法考虑。

从投资角度来看，罗俊认为北京的像素接近北京地铁6号线，周边设施基本成熟。此外，住宅区还配有水、电和天然气。该住宅区的入住率和入住率相对较高。“目前，一套50多平方米的复式公寓的总价格是200多万元。如果没有，它可以出租给一些长期公寓。每月租金8000元不成问题，所以租金回报率远高于住宅楼。”

张大伟指出，一些商品房现在可以实现3%~5%的租金回报率。从这个角度来看，投资者的房子有一定的价值。然而，商品房不能贷款，这已成为一个更难的投资门槛。

“这里的生活环境无法与住宅区相比。最大的优势是它更便宜。”谈到商品房价格走势，罗俊表示:“很难说房价是否会再次下跌，我无法判断。”(中信经纬应用)