原标题:9月70日城市房价涨跌互现:新房仍在上涨，二手房“寒流”
摘要
[9月份70个城市新房价格仍在上涨:二手房的“低温周期”]10月21日，国家统计局发布的70个城市的价格数据显示，新房平均价格逐月上涨，但房价下跌的城市数量有所增加。新房价格正在加速上涨，但二手房价格的增长率正在下降。9月份，“略有上升和下降”的情况变得更加突出。与此同时，土地市场开始降温，第三季度的整体地价水平同比下降。受融资收紧的影响，许多开发商也开始谨慎征地。(21世纪经济先驱报)
目前，二手房市场已进入“交易下降——需求观望——交易周期延长——业主降价——平均价格下降——观望上升——交易下降”的低温周期。
触摸房地产市场温度
10月21日，国家统计局公布了70个城市的房价数据，显示新房价格的平均环比涨幅有所扩大，但房价下跌的城市数量有所增加。新房价格正在加速上涨，但二手房价格的增长率正在下降。9月份，“略有上升和下降”的情况变得更加突出。与此同时，土地市场开始降温，第三季度的整体地价水平同比下降。受融资收紧的影响，许多开发商也开始谨慎征地。
10月21日，国家统计局公布了9月份70个大中城市商品房销售价格的变化。今年9月，12个城市的新房价格呈现环比下降，5个城市房价持平，53个城市房价上涨。
"它总体稳定，略有上升和下降."我是孔鹏，国家统计局城市司的首席统计师，解释九月份房价的变化。
从数据的一些细节来看，房价的上涨和下跌确实存在“矛盾点”。一方面，70个城市的新房均价逐月上涨，但房价下跌的城市数量却有所增加。另一方面，新房价格正在加速上涨，而二手房价格的增长率正在下降。
总体稳定，略有上升
今年9月，一、二级城市新房价格涨幅扩大。其中，4个一线城市新房价格环比上涨0.4%，31个二线城市新房价格环比上涨0.6%，35个三线城市新房价格环比上涨0.8%，均较8月份上涨0.1个百分点。
今年9月，12个城市的新房价格环比下降，为今年以来最高。有5个城市房价持平，与上月持平，是今年最高的。
“不同城市的房价趋势是不同的，房价下跌的城市数量也在增加。然而，在崛起的城市，这种增长也有所扩大，官方解释为“略有增加或减少”。”上海易居房地产研究所智库中心主任阎跃进说。
在降价方面，今年8月底，恒大推出了“全国532套，速购7.8%折扣”的营销策略。从实际效果来看，恒大最终以831亿元的月度销售记录换取价格优惠。但纵观整个市场，这不是主流。霍普韦尔首席分析师郭毅向《21世纪经济先驱报》透露，隐性促销比直接降价更常见。
事实上，在影响房价变化的诸多因素中，住宅企业的价格策略往往不是决定性的。
9月4日，无锡宣布了新的定居政策，取消了学士学位的定居门槛。对大学学位的要求是“连续支付3个月的社会保险”。中专教育要求“连续缴纳6个月的社会保险”，这也成为无锡历史上最低的门槛。9月，无锡排在第四位，新房价格上涨1.4%。
无锡只是今年达成新协议的“军队”之一。据中原地产统计，自2019年以来，全国150多个城市出台了各种人才引进政策，同比增长40%以上。其中，仅9月份就有30多个城市出台了人才引进政策。除了直接降低购买门槛，这些政策对市场预期的影响也不容忽视。
此外，房地产市场还有其他直接或间接的激励措施。例如，10月15日，南京六合区宣布取消“过去3年累计2年的社会保障或个人所得税”的购房门槛。天津也在同一天发布了一份文件，提议为在北京承担非资本功能救济的项目员工开放天津滨海中关村科技园区和宝坻中关村科技城购房的税收和社会保障门槛。
二手房市场人气不高
然而，在“不把房地产作为短期刺激经济手段”的政策基调下，房价的大规模上涨恐怕不会持续太久。
据国家银行间同业拆借中心数据显示，今年10月，64个城市首付贷款平均基点为78BP(即比新公布的5年LPR基准利率上升0.78%)，其中南宁和洛阳是基点最高的两个城市——南宁和洛阳分别是9月份70个城市提价名单中的前两个城市，南宁也是连续第二个月排名前两个城市。
类似城市的基点较高，抵押贷款利率也将相应上升，进一步反映了城市政策的指导和抵押贷款市场的分类监管上海易居房地产研究所指出。
这是抵押贷款利率市场化服务于房地产市场监管的体现。今年8月底，央行指出，在改革和完善LPR(贷款市场报价利率)形成机制的过程中，应确保区域差别化住房信贷政策的有效实施。大多数受访者认为，南宁和洛阳等案例将成为未来监管的常态，这也意味着一旦房价上涨过快，它们将很快得到监管。
事实上，现有的房价数据也显示出下调的迹象。
在70个大中城市中，9月份有28个城市的二手房价格环比下降，比8月份上升了8个。在过去三年里，城市数量创下新高。此外，在过去的4个月里，二手房价格下跌的城市数量已经超过(包括)20个。此外，与新房不同，二手房价格的整体环比增幅在9月份有所下降。
9月份，70个城市的二手房平均价格同比下降，城市数量从7个增加到10个。
与新房相比，二手房市场更加分散，业主和购房者对市场更加敏感。因此，二手房市场的变化往往被视为行业的“风向标”。目前，中国有近30个城市二手房交易占据市场主导地位，因此这些数据值得关注。
经纪行业的资深从业者向《21世纪经济导报》指出，过去几个月二手房价格持续上涨的Xi、厦门、广州等城市的平均价格都在9月份回落，表明越来越多的城市加入降价行列。此外，厦门和广州是二手房市场，这也表明市场整体情绪仍然相对较低。
壳牌研究院表示，最近热门城市二手房市场新增客户有所增加，但客户数量仍保持不变，这表明“新增客户仍难以转化，观望情绪保持不变”。该机构认为，目前的二手房市场已经进入了“交易下降——观望需求——交易周期延长——业主价格下降——平均价格下降——交易观望增多”的低温周期。
安居克房地产研究所首席分析师张博指出，预计第四季度住宅企业的降价趋势将在更多的城市和项目中得到体现。与此同时，市场分化将继续，一些三线和四线城市可能会继续降温。例如，一线城市和新的供需旺盛的一线城市的热点将继续保持热度。
他还表示，区域住房政策也会给该地区的市场带来有限的波动，但年底房地产市场过热的可能性仍然很小，稳定将是市场的主旋律。
