在《三国演义》中，有一个有趣的故事:
一天，曹操的军营发现没有足够的粮食和饲料，于是他要求粮官用小推车分粮，并扣除数量。士兵们开始制造麻烦时，曹操杀了粮官，说他在侵吞粮食。士兵们很安静。
在资本的寒冬下，许多房地产人都卷入了周转潮。据媒体统计，仅在今年10月，房地产企业就有30多个高层管理职位发生变化，20多个高层管理人员离职，创下了高层管理人员在一个月内离职的新纪录。
"整个冬天，将会有无限的可能性."然而，他们不再愿意继续受苦。
这些离职的高管中有多少人在扮演“食品官员”的角色？有多少人愿意离开？据估计，每个人都有自己的观点。
01
高频人事变动是当前房地产发展的缩影！
该公司的人事变动并不罕见，但令人难过的是，该行业的高管们“打包”跳槽并离职。
这些辞职名单中有很多熟悉的名字，包括碧桂园集团副总裁刘森锋、郑融集团首席执行官王龙奔、索尼集团副总裁兼首席财务官王燕、宏坤集团总裁袁春、鳌山控股集团副总裁谭明恒...
房地产公司高层管理人员纷纷离职，反映出国内房地产市场已经进入快速分化阶段。在销售压力下，房地产公司只能无奈地迎接一波又一波的营业额！
我们知道，中国房地产业在过去20年里一直处于蓬勃发展时期，房地产企业的高管也享受着行业红利。过去房地产的迅猛发展经常造就1000名百万富翁、100名百万富翁和10名亿万富翁。
可以说，现在差不多是年底了，获得年终奖金不到两个月。为什么住宅企业的高层管理人员不得不如此急切地“逃跑”？
村长认为最大的可能是:业绩和融资压力太大！
今年的8月至10月是住房公司支付最多、承受最大债务压力的一天。
按照以前的房企风格，他们更习惯于“借旧还新”。然而，随着房地产市场政策的不断收紧，融资变得越来越困难和昂贵。
2019年，上市公司房地产企业海外融资平均利率达到8.67%，甚至许多中小房地产企业海外债券发行利率也达到15%。尽管利率较高，但住房企业的贷款规模一点也没有下降。直到2019年8月，住房企业的贷款规模才超过2018年，住房企业也很无奈。
资料来源:第一财经
要解决财务压力，有三种最常见的方法:
首先，加快房屋销售，尽可能缩短还款期限。
第二，利用自己的资源或渠道优势，找到以低于市场平均利率的方式借钱的方法
三、出售资产“血”
除非住房企业被迫别无选择或想加快转型，否则在正常情况下不会选择第三家。
不管前两者是在加速房屋销售、集资还是想方设法筹集资金，最后的压力都落在管理、财务、营销和其他职位的最高管理层身上。在今年的辞职浪潮中，这三类高层管理职位“下滑最快”。
02
高管辞职背后:企业潜在风险不容忽视！
俗话说:“春江水暖，鸭子先知！”
作为一名公司高管，他不应该比公众更了解公司。
令所有人惊讶的是，这些前高管离职的企业并没有减少，而且还有许多快速增长的房地产企业。
这些高管的离开不时向我们透露，企业可能存在一些“潜在风险”:
高增长能持续很长时间吗？
例如，在此次辞职浪潮中，郑融房地产总裁王龙奔作为郑融房地产的掌舵人，在他的领导下，郑融房地产在过去的六年中有过辉煌的时刻。他曾带领郑融房地产公司销售额超过1000亿英镑。
然而，好时光并不长。到2019年，年初设定的销售目标可能无法实现。
今年年初，郑融房地产设定了1300亿元的目标，并要求未来三年保持30%以上的增长率。但截至第三季度，郑融房地产的销售额仅达到900.1亿元，仅为全年目标的69%，还有近400亿元有待完成。
可以预测，除非郑融房地产第四季度业绩爆发，否则年初设定的目标将极难完成。
此外，郑融房地产今年的销售数字与去年形成鲜明对比。根据财务报告，去年上半年郑融房地产销售额增长了170%以上，但今年同比仅增长了0.82%。
销售增长放缓，高管离职，郑融房地产公司有点尴尬。
至于离任的王龙奔，他选择离开郑融是因为他“无法重返天堂”，或者其他原因。据估计，他是唯一知道的人。
在快速扩张之后，是否存在债务的“无底洞”？
在这波辞职浪潮中，还有两天前在香港上市的索尼控股集团(香港02103)的首席财务官王燕。
王燕的离去时间节点让人深思。因为当他离职时，索尼控股正处于上市的冲刺阶段。
索尼控股近年来的发展速度不算差。根据凯瑞的数据，其销售额从2016年的160亿英镑上升至2018年的915亿英镑，其销售排名也从2016年的103位上升至2018年的34位。
然而，在快速发展的背后，人们一直担心其高负债率。
据易居房地产研究所数据，2018年上市房地产企业平均净负债率为92.52%。索尼控股公司的净负债率已经达到行业平均水平的3倍。
招股说明书中，索尼控股(Sony Holdings)2018年的比例仅为1.1，其短期偿债能力不强。
2016年至2018年，索尼控股的净资本负债率分别为1.9倍、2.7倍和2.4倍，净资本负债率分别约为300%、205%和285%。
当我们跑步的时候，我们应该回头看看以前走过的路。如果地基不牢固，我们摔倒时会受伤的！
03
“周转潮”背景下，住宅企业如何突破董事会？
当经济回报不那么好的时候，公司的高级管理层会在管理上投入更多的精力。这是一个不变的事实。
然而，在村长看来，如果企业的战略方向是错误的，即使是几个高级管理人员也不会有所帮助。
根据趋势分析，不同的企业会根据自己的规模有不同的看法。例如，万科开始持有比以前更多的现金，这足以让它熬过冬天。另一个例子是碧桂园和恒大，它们已经开始投入大量资金拓展其他业务。
但是，从目前住房企业主导征地的情况来看，它表现出高度一致的观点:
一方面，今年以来，万科恒大、新城等众多房地产巨头放缓了征地步伐。另一方面，回到一线和二线城市几乎已经成为住房企业的共识。
我们不妨看看今年下半年以来各房屋企业的公开声明。
万科副总裁张旭(Zhang Xu)表示:“当我们拿走土地时，我们只是根据我们收到的钱来拿走土地，所以没有固定的拿走土地的计划。我们的重点是长江三角洲和珠江三角洲，345线沿线的城市不会进入。”
在荣创业绩会议上，孙宏斌表示，就征地而言，公司下半年基本没有指标，除非是特别好的土地，否则征地将会停止。
04
[概要/S2/]
高管的离职是一个“信号”，这一离职表明一场强有力的“行业清理”行动正在进行。
未来几年，中国房地产将进入“能力为王”的阶段，这对换工作的首席执行官和首席财务官来说既是机遇，也是挑战！
没有人想输，但总有人想输。这就是房地产行业的现状。[/s2/]
附件是10月份住房企业高层管理人员变动清单(不完全统计):
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