广州宅基地确权登记新规:2015年7月15日前农村违建有望“转正”

2019-12-07      来源:团风房地产   浏览次数:197

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12月6日,广州市规划和自然资源局发布了《关于加强广州市农村住宅建设管理的意见(征求意见稿)》。该文件对现有宅基地房屋所有权的登记和在农村宅基地上新建房屋的标准作出了新的规定。


根据文件,2010年1月1日至2015年7月14日期间建成的符合一定条件的农村房屋,预计在办理完土地使用手续后进行登记。2015年7月15日以后建成的农村住宅建筑,按现行有关法律法规处理。


2015年7月15日前竣工的农村住房预计将成为“常规”


《实施意见》尊重历史,进一步优化和明确了现有宅基地房屋所有权登记的原则。明确1987年《土地管理法》实施前已经完成的农民住房,尚未扩建或改建的,由村报镇街审批后进行权利登记;很明显,1987年《土地管理法》实施后,按照宅基地使用权是否有合法来源进行分类。符合一户一居要求的,应当结合竣工时间和面积标准,按照程序进行权属登记。


对于1986年12月31日前建成但至今未扩建或改建的农村住宅建筑,经村社同意并公告无异议的,由村报镇街核实批准,登记权属。


2.有合法的宅基地使用权来源材料:


对于1987年1月1日至1998年12月31日建设的农村住宅建筑,,经村社批准和公示后无异议,镇街确认符合建筑面积标准应按实测建筑面积


对于1999年1月1日至2015年7月14日完成的农户住宅如经村社区同意和公示无异议,且经镇街确认符合“一户一宅”和建筑面积标准,应按实测建筑面积进行权属登记。


3.无合法宅基地使用权来源材料、擅自占用建设用地的农村住宅:


对于1987年1月1日至1998年12月31日期间建成的符合宅基地分配资格的农村房屋,如果村社区同意并于30日宣布无异议,如果镇街确认符合“一户一房”标准,且建筑面积应在区规划资源部门核实土地使用情况后进行权属登记。


对于1999年1月1日至2009年12月31日期间建成的符合宅基地分配建房资格的农村房屋,如果村社区同意并于30日宣布无异议,镇街确认符合“一户一房”和建筑面积标准。地区规划和资源部门核实土地和规划后,应登记所有权


2010年1月1日至2015年7月14日建设的农村住宅未纳入城市更新三年行动计划和年度计划,且符合[/S2宅基地分配资格/]。村社同意并公告30天无异议,镇街确认符合“一户一居”和住房面积标准的,应办理土地使用手续,土地和规划经区规划资源部门核实后确认登记。


4.符合登记要求的农村房屋,建筑面积超过“一户一房”标准的,按照标准规定的面积申请登记;面积超过标准的,在登记簿和权属证书补充栏中注明不登记为权属面积,新增时确认为新增居住面积。


5.现有宅基地房屋的建筑面积标准,由区人民政府根据区历史执行的政策确定。2015年7月15日以后建成的农村住宅按现行相关法律法规处理。


新批准的宅基地不超过280平方米

严禁向[村外的人或组织出售/s2/]


新批准的农村宅基地:每户基础面积控制在80平方米以内,建筑面积控制在280平方米以内,层数不超过3层。梯子间和功能间可根据功能要求增加。3层部分建筑高度≤11米,带阶梯室和功能室的建筑高度≤14米。新建房屋必须按照批准的规划图纸建造,不得擅自改变规划。


有村民证书的原有宅基地房屋的拆迁、建设和改造:可根据总建筑面积≤280平方米、限制高度≤14米的控制要求,按原有土地面积进行建设。在人均土地面积小、一户不能保证拥有一处宅基地的地区,各区可根据辖区实际情况制定建筑层数和高度的控制标准。


关于村民公寓建设标准:《实施意见》明确指出,村民公寓建设应首先考虑历史短租户和新增户的需求,因地制宜,集中布局,体现节约集约用地和方便生产生活的原则,按照城市住宅小区标准进行集中建设。


每个村民可以选择一套或多套公寓,每个家庭的总建筑面积控制在280平方米以内。在建造村民公寓时,应考虑在一楼或地下为每户家庭安排一个额外的农业机械(车辆)停放地点以及工具和设备室。


在村民公寓房建设中,部分房屋可预留给村内新增住户使用。划拨前,村和社区(由投资建设主体确定)必须作为业主进行权属确认登记。禁止将它们出售给村外的人员或组织。


根据《实施意见》,为鼓励村民“上楼”居住,加快城市化进程,经区人民政府审批,可按其宅基地上已确认并已发放的规定住房面积的1:1比例,用相邻地区的拆迁户代替:


1、宅基地房屋所有权面积不足280平方米的,超出所有权面积按安置房建筑成本价支付置换费用,置换总面积不超过280平方米;


2、宅基地房屋所有权面积超过280平方米的,相应的货币补偿,货币补偿标准由各区制定。


在五种情况下不能建造农村住宅


在人均土地面积小、一户不能保证拥有一处宅基地的地区,《实施意见》进一步明确了一户一居的认定方法。它不把户籍作为宅基地分配的先决条件。创新性地采取多户合建,推进村民公寓、宅基地建设和城市房屋置换,确保农村村民有房可住。


关于“一居”的确定,《实施意见》建议村民自行向村社报告。村社在村内组织宣传后无异议的,村社应当出具意见,报镇人民政府或者街道办事处审查确认。各区人民政府应当按照“成员认定和入户”的原则,进一步完善以户为单位的宅基地分配资格的具体条件和认定规则,不得以户籍为宅基地分配的前提条件。


对符合个人住房要求但不单独居住的,宅基地实际使用不超过个人住房后住房用地总面积标准,实际使用建筑面积不超过个人住房后住房总面积标准的,存量房应视为多户结合,可视为“一户一居”。可分为户的户数大于或等于村民及其家庭成员名下的宅基地数量(包括通过地籍调查登记的合法登记宅基地和未经批准的农村房屋总数),可认定为“一户一房”。


《实施意见》明确界定了“一户一屋”的否定列表。有下列情形之一的,不得申请新农村住宅或购买村民公寓式住宅:


不符合家庭条件的;


2.存在“不止一户”的情况。


(三)将原住所出售、出租或者捐赠给他人的。


4.可分成户的户数少于村民及其家庭成员名下的宅基地数量(包括通过地籍调查登记的合法登记宅基地和未经批准的农村房屋总数)。


5.违反“新建、拆除旧建筑”政策,不将旧住宅基地归还集体经济组织的。


广州

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