袁幸福与观点对话:传统百货的商业未来

2019-12-10      来源:团风房地产   浏览次数:32

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福州三坊七巷,中国近代史的一半。这是用来总结福州三坊七巷出来的历史名人。林则徐、林觉民、严复、冰心& hellip& hellip这些只是我们最熟悉的一些名字。

自晋唐以来,它在民国时期的辉煌,除了它的历史意义外,三坊七巷对福州也具有重要意义。

这是因为它也是福州老城中唯一在拆迁后得以保留的部分。它可以说是福州真正的核心区域。

福州最早的商业区也是从这里发展起来的。

1957年,福州东街口风景名胜区百货商店开业,是福建东巴集团的前身。

& ldquo;换舵。袁幸福·

&ldquo。最受欢迎的商业是东街口风景区的东巴中心。&rdquo。在福州的几天里,当谈到城市的商业项目时,每个人都首先提到并认可了东巴中心。

东巴中心旁边是三坊和七巷。福州地铁开通后,其地理优势是其他商业项目无法比拟的。

然而,东宝中心的强大人气和良好的零售业绩背后,除了区位的内在优势,也是由于两年前的现状。颠覆性的。改变。

2017年5月1日,调整& ldquo掌舵。袁幸福在他的朋友圈里写道:第三次职业旅行,开始。&rdquo。

这一次,他选择福建东柏集团为副总裁兼业务执行总裁。加入公司后仅几天,东宝集团就开始对其商业项目&现状进行研究。移动刀具。开始了。
当时,东巴集团在东街拥有两家百货公司。重组的第一步是合并成一个,并更名为东巴中心。

团队只花了六个月的时间就完成了从规划到全新东宝中心开业的60年来最大规模的重组,包括整体规划招商和整体工程改造。

东巴中心调整后的结果如何?一串数字可以解释& mdash& mdash

2017年?年度调整前的团队数量为325个,平均年龄约为39岁,业务领域为9?一万平方米;调整后,团队人数为224人(包括152个管理团队和72个外包物业),平均年龄36岁,管理面积15.8万平方米,减少45%,增加75%。

就合资企业销售额而言,2017年为8.76亿元,2018年为15亿元,同比增长71.23%,预计2019年将保持30%的增长。

事实上,东巴想调整自己,但找不到确切的方向,直到袁幸福到来之前也没有这么大的决心。

&ldquo。我在银泰已经呆了8年,转到了3家大商店。&rdquo。袁幸福说。这些商店也取得了不错的成绩,因此他获得了a & ldquo改革狂人&现状;的昵称。

先是银泰,然后是东巴,他已经熟悉百货公司的调整。然而,有两个以上的公司已经调整了他们的百货商店形式,但是没有多少成功。

在这方面,袁幸福认为成功的关键在于& ldquo放弃和得到,站着和打破。。

& ldquo;超级百货商店。新东巴

对于调整后的东巴中心,袁幸福提出了一个新的定义& ldquo超级百货商店。。

什么是& ldquo超级百货商店。?面对我们的问题,袁幸福给出了以下答案:& ldquo东宝中心是一个新的零售品种,融合了百货商店的商业和运营力量、购物中心的体验和街道的休闲生活场景。不同于购物中心和传统百货商店,它被命名为& lsquo超级百货商店。。&rdquo。
事实上,中国许多一线和二线城市都有标志性的百货公司,它们曾经是这些城市最重要的消费场所。

玻璃柜台满是商品、手写的价格标签、柜台后面的销售员和收银员后面的收银员& hellip& hellip这些曾经是千千一千万人的集体记忆。

随着市场导向型房地产的出现和商业地产的发展,特别是购物中心的出现,许多传统百货商店正在逐渐消失。如今,有着著名名字的百货商店不多了。

如何处理这些旧百货商店已经成为商业房地产领域的一个真正的问题。

&ldquo。你想深入百货公司,还是想成为一个纯粹的购物中心,还是想成为一个混合体?我们的答案是制造一个融合体,并根据不同的位置、不同的结构和不同的客户群进行融合。&rdquo。袁幸福说。在他看来,传统百货商店正在逐渐变得过时。过去式。然而,购物中心是否一定会成为商业地产的未来还有争议。

他认为购物中心的商业模式并非没有缺点。例如,在许多传统的购物中心,零售转化率非常小,越来越多的购物中心已经成为生活支撑中心,失去了商业中零售消费的本质。就像东巴中心一样;零售+消费者体验&现状;合并。超级百货商店。,可以同时解决传统百货商店和购物中心的痛点。

据透露,这样的超级百货商店是东白集团未来发展的主要模式。到2023年,东巴的战略目标是规划20个商业综合体。

以下是视点房地产新媒体采访东白集团副总裁兼执行总裁袁幸福先生的文字记录:

视点房地产新媒体:东巴刚刚发布第三季度报告。数据都很好。收入的增长来自商业零售收入的增加。商业零售增长的原因是什么?

袁幸福:近年来的业绩增长基本符合我们的既定目标。东巴的商业销售额2017年为21.9亿元,2018年为32.67亿元,同比增长49.19%。预计2019年将达到66亿元左右,同比增长102%。

高增长的原因与东巴业务的变化和集团的整体战略有关。

从2017年开始,东白集团将实施& ldquo商业零售+仓储物流&现状;两轮驱动战略,其中商业零售是核心的业务发展部门,我们已经作出了许多发展机制的调整。

此外,在东巴,& ldquo迭代更新。它总是一个关键词。我们不断创新,寻求可持续的商业模式,提高企业的核心竞争力。

视点房地产新媒体:东巴现在提出一个概念,叫做超级百货商店。你是怎么理解的?它和原来的百货商店有什么不同?

袁幸福:& ldquo;超级百货商店。,是一个新的零售品种,整合了百货公司的商品力量和经营力量、购物中心的体验和街道的休闲生活场景。如此复杂的商业模式显然不同于传统的百货商店和购物中心。

观点房地产新媒体:许多人认为传统百货商店正在变得过时;过去式。未来,商业地产的发展仍将集中在购物中心。你同意这个观点吗?

袁幸福:首先,我不反对。中国每个城市都有一个传统的百货商店,它有许多共同的特点,如位于市中心,面积小,结构老化。

我不反对这样一种观点,即如果传统百货商店仍然按照旧的风格生产,它们将成为历史。因为消费者在变化,需求在变化,这是消费升级的本质。

其次,我个人认为购物中心也可能面临改组,因为它的商业模式也有缺点。

传统购物中心的零售转换率非常低,但实际上零售是所有商业实体中生产率最高的形式。

在购物中心的形式中,传统的模式是做& ldquo主要房东。缺乏关于经营和消费者的数据以及综合商品资源的营销在经营中相对广泛。在这个追求零售效率的时代,未来的压力也很大。

我们需要做的是整合并定位自己为零售服务提供商,不仅要为我们的消费者服务,还要为品牌经销商提供良好的服务,形成利益共同体,实现双赢。因此,我们专注于提高我们的运营能力和服务水平,这是零售的本质。

视点房地产新媒体:百货商店的形式是否天生受地域限制,无法在不同的地方生存和发展?你认为这是什么原因?

袁幸福:百货公司是区域性的,但不是绝对的。因为民族工业资源普遍,大多数品牌都是民族品牌。

全国许多连锁百货商店都非常成功。例如,我的老主人银泰在浙江和安徽做得很好。东巴在兰州开了一个24万平方米的购物中心,做得很好。

每座城市都有多年形成的自然商业模式。你是否能进来插一面旗帜必须首先进行充分调查,以了解什么样的商业模式能在这里生存,并与你的竞争对手形成互补和差异化的竞争。

与住宅房地产不同,我们不能建造房子并出售。开店只是第一步,后者取决于经营能力。

视点房地产新媒体:现在许多商业地产正在加强线上和线下的互动。东巴在这方面进行了哪些合作或尝试?

袁幸福:我们已经开始设计一个在线平台,将于明年3月推出。我们要实现全球销售,第一个目标是销售到福建各地。

网上购物中心并不把所有的商品都运上去,而是专注于几个产品线。线上的第一批产品是化妆品,这是一个标准类别。我们有信用背书的优势& mdash& mdash我们将确保100%的正品。此外,我们化妆品品牌的布局将在明年基本完成,我们将与国内一流的商店在同一条线上。

除了标准产品,我们还提供一些排水产品。我们可以直接和制造商谈,这有很大的价格优势。

我相信再过一两年,所有品牌的线上和线下价格将会整合,这样可以更好地满足消费者的全职和全球消费需求。

视点房地产新媒体:您于2017年加入东巴,东巴的调整和改革始于2017年。你是主动提出这种调整和改革的,还是东巴以前有过这种想法,但没有找到合适的人?

袁幸福:东巴想调整自己,但找不到确切的方向,也没有这么大的决心。

在我的职业生涯中,我经历了很多商业项目的重大调整,也取得了一点成绩,积累了一些实战经验。

我们能够在短短6个月内完成东巴中心的重大变革,主要归功于我们主席的充分信任和我们团队的充分合作。

视点房地产新媒体:对于一个好的商业项目因素,如位置、设计、运营和投资促进,你更看重哪个环节?

袁幸福:首先,这取决于这个地区是否适合商业,以及做什么样的生意。如果周围的居民结构和未来的流动结构偏好,我们会考虑的。

为什么我们在做研究时必须首先瞄准3公里以内的客户?因为商业是以消费者为导向的,所以必须对其进行彻底的分析。

其次,这取决于项目的能力和是否有足够的开发空。

在我看来,未来城市中的大多数企业将是基于社区的企业。他们很难覆盖整个客户群,可能只能真正为3公里以内的客户服务,但即使如此,他们也能做得很好,因为这些客户最方便访问,而且人与购物中心之间的粘性最大。

我们的方向是做精致的商业项目,即使做社区商务也是做精品社区商务,服务于这个群体中的高素质和时尚的人,这也是我们想要做的。

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