黑天鹅来袭,买房者与卖房者何去何从?

2020-02-11      来源:团风房地产   浏览次数:16

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1、福祸相依


2019年深圳楼市给我们一个巨大的惊喜,2019年比2018年增加1.3万套。(据深圳房地产信息网数据,2018年及2019年深圳住宅新房及二手房交易量分别为比2.9万套,7.3万套;3.8万套,7.7万套)。


正当深圳楼市火爆之时,天有不测风云,刚进入2020年就爆发了冠状病毒疫情,黑天鹅从天而降。


真是世事无常,福祸相依。疫情会导致房价大跌吗?现在买房者要不要等等再买?卖房者要不要尽快降价出货?接下来深圳市场会发生什么?



2、解惑之道


投资领域中永远不存在所谓的“终极真理”,每种理论都有其假设前提,因此也就存在一定局限性,本文更多的是提供解题思路,大家不要刻意追求方法及观点正确的绝对性。


市场研究实际上是三个问题:一价格;二交易量;三价格与交易量互动关系。目前学术界研究房地产价格的文献很多,研究交易量及量价关系的文献少。


大部分研究价格的模型都有局限性(比如特征价格法),金哥认为价格是无法预测的,预测价格也没有任何意义,本文只从交易量及价量互动关系来分析问题,而影响交易量的变量又太多,我们也只能结合深圳实情选择几点来分析。


3、交易量


1)、羊和羊群还在吗?


深圳市场存在着明显的羊群效应,它的特点就是房价上涨时明显,房价下跌时不明显。


市场房价上涨,人们更愿意按照多数原则行事,买房的人越多,跟风买房的就越多。这就是买涨不买跌的原因。但是当房价下跌时,则不会出现别人卖房,大众也跟风卖房的局面。


原因就是房屋有居住的刚性需求,对大部分人来说,卖了住哪里会成为一个问题;房屋是不动产,流动性欠佳,就算是卖,也要一定的交易周期,不是想卖就能卖出去的;在深圳目前的市场情况下,即使卖出,也未必能以同样的价格买到同样的产品,也就是说卖了再也买不回来了;即使房价下跌局面出现,大众也会让损失留在账面上,而不是卖房,直接兑现损失,惜售是主流。


2)、交易乘数还有效吗?


杨现领《理解房地产市场的全流通视角》文中写到,在全流通的市场格局下,微观的市场运行的机制是“交易乘数”效应:即当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场会引发一连串交易,从而显著放大交易总量。


上图显示深圳房地产交易乘数是1.7(这个数据是很保守的,北京及上海是2)。简单的说就是一个交易行为会产生一点七个连锁的交易行为。按上面2019年比2018年新增1.3万套,交易乘数1.7算,不出意外2020年深圳交易量会增加2.2万套左右。


道理很简单,房屋消费是梯度的。卖房者卖出房,大部分不会退出房地产市场,会升级到更高一级的房屋消费,再买更好的房子。而卖出的房子是被同样升级消费的低一级买家买走。深圳减免税政策目的就是促进市场流动及正循环,可见政府对市场的良苦用心。


3)、价量谁主导?


有研究表明滞后一期的房价对本期交易量的影响系数为 0. 311,滞后一期交易量对本期房价的影响系数仅为 0. 0362,二者相差近 10 倍。


我国房地产市场上期价格对交易量的影响比较显著,而交易量对价格的影响不显著,有不对称性。表明在房价与交易量相互正向影响的过程中, 房价处于主导地位。


只要此次事件不导致深圳房价大跌,即使交易量大跌,市场也不会出现系统性风险。再说房价有价格粘性,易涨难跌。一般是涨上后就跌不下来,尤其是深圳市场有其特殊性。


4)、深港对流有多大?


深港楼市有正相关,负相关,正负相关的关系。2019年港人返深置业趋势增强明显,这个现象取决于香港时局,不取决于内地疫情。趋势不会因疫情,只会因时局而改变。


疫情发生后,只会滞后趋势。同时,不排除部分深圳人处于多方面考虑的原因会积极配置香港资产。深港楼市流入流出二者剪刀差有多大,有待观察。


5)、经济下行,楼市就下行吗?


房地产市场说到底还是财富问题,经济发展了,社会财富增加,房价就会涨,反之则反。


此次疫情会加重中国经济恶化,当市场不好时,交易量肯定是萎缩的。当前民营经济离场;中小企业消亡;国际资本外流;消费降级;汇率面临贬值压力;货币政策还在去杠杆化过程中等等不利于市场的因素众多,但中国有个特色,当经济下行到危险的时刻,房地产救经济的模式就会重现。


此次疫情之后,非常时期应有非常之举,政府为恢复经济,对房地产采取松绑的政策,是大概率事件。坏事就转化为好事。至于强度要看政策力度。


4、价量互动关系


深圳市场房地产量价之间的波动始终保持正相关关系。在市场景气时,房价的上升增加了购房者的个人财富,使他们能够支付新房的首付,从而引起交易量的上升。


因而就导致了量价之间的正相关关系。反之亦然。交易量对价格没有太多的指示作用, 而价格是引领交易量的重要指标。但交易量对需求冲击的反应比价格快。


价格的变化总是落后于交易量的变化,所以量价之间不是同时期的相关关系,而是滞后的相关关系。


1、交易量对房价的影响系数显然远远小于价格对交易量的影响系数。


2、由于疫情利空原因,短期内深圳会发生房价下跌,购房者会预期房价进一步下跌,持观望态度,期待在价格更低时进入市场,此时交易量会出现下跌,这是必然的。但只要价格不大跌,市场影响有限。除非交易量长期大减,我个人认为这种可能性不大。


3、住房属于耐用品,价格成刚性,当市场需求受到疫情影响下降时,市场交易量和交易价格的变化可需要一个过程,不一定会同步变化。这一过程的长度及变化同步与否有待观察。


4、房价的预期效应和个体消费者之间的相互模仿是推动房价上涨与交易量增加的主要原因。预期好就是金。


5、否极泰来


中国哲学讲究阴阳对立,一体,互根,转化,消长。阴阳辩证法思想告诉我们好就是坏,坏就是好。物极必反,否极泰来。只要深圳市场方向不变,节奏快慢无妨。卖房者与卖房者,安之若素,顺其自然是上策。


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