各位同学大都应该知道深圳学区房是好的投资品种，但是未必都知道投资学区房的投资逻辑，选筹方法，为了帮助大家掌握学区房投资的功夫，本文就来与大家分享一下学区房投资的方法。
01、数据样本
本文采用的数据来源于贝壳网，数据样本为深圳市南山区南二外学区房漾日湾畔2016年11月至今的成交数据，考虑到2016年10月发布限售政策之后的市场更有说服力，故采用此数据。数据样本如下：
02、样本楼盘漾日湾畔简介
基本情况：漾曰湾畔是一个位于深圳市南山区滨海大道出口与后海路交汇处西南角的住宅小区。是2001年批地，2003-2004年入伙，一共7栋，1144户，交易权属：商品房 ，建筑结构：钢筋混凝土结构。产权年限：70年。梯户比例：3梯5户。容积率5.33,绿化率40%,固定车位818个，车位配比1:1.47,占地面积24233.3平方米，总建筑面积129232平方米,规划户数1133户。
物业公司：深圳市保利物业管理有限公司 物业费是2.5元。开发商：深圳市国基房地产开发有限公司。
四周道路: 东:滨海大道;南:后海滨路;西:海德三道；北:文心五路
小区位于海岸城地段，南面就是海岸城圈，背面是科技园，西面是滨海之窗。
交通出行： 地铁：距离后海地铁站300米，2号线和11号线的交汇处，去福田和南山都很方便！到机场20分钟。公车出行：小区南门和东门都有公交车站，十分方便。自驾：滨海大道、后海大道，后海滨路。
周边配套： 海岸城、深圳湾万象城、保利、天虹、家乐福，满足居家必备。公园：深圳湾公园、红树林湿地公园等。
所属学区：深圳市南山区第二外国语学校初中部，小学部。（图片来源于贝壳网）
03、数据分析图表
1）、2006年11月至2020年1月的价格变化图：以4-1-1-2 ，4-2-1-2 139.4-148.28平方的大户型为例：涨幅为（130375.42-76881.57）/76881.57=69.57%,三年年平均涨幅为69.57%/3=23.19%
2）、2006年至2020年1月的价格变化图：以2-1-1-1 ，2-2-1-1 73.91-89.04平方的小户型为例，补充贝壳网外数据一条：户型2-1-1-1 73.19 92225 2016年12月3日。涨幅为（160559.36-92225）/92225=74.09%,三年年平均涨幅为74.09/3=24.69%
3）、按成交周期排序：小户型交易周期极短，100平方以下的户型流动性强。
历史成交数据表明漾日湾畔2016年到现在，三年平均涨幅是23%，如果按首付三成计算，年平均毛收益率就是69%，三年总毛收益率就是207%。如果按首付五成计算，年平均毛收益率就是46%，三年总毛收益率就是138%。可见，投资漾日湾畔毛收益是跑赢深圳大势很多的，接下来，我们要分析一下其中的原因，理解了其中的逻辑，同学们就会建立起清醒的投资意识。
04、学区房价格评估方法及形成机制
目前学术界研究房地产价格的文献很多，多采用特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。需要将市场上的房地产项目所具有的对价格产生影响的特征，分别计算每一个“特征”所值的价格。目前国内住宅特征分类框架按建筑（建筑面积；住宅年龄；房间数目；朝向状态；装修程度；所在楼层；有无车位；有无赠送）；邻里（自然环境；小区环境；物业管理；文体设施；生活配套；教育配套；医疗配套）；区位（商圈；交通；治安）三大类特征进行变量的编码及量化。下面图例来源于董藩、董文婷博士论文（学区房价格及形成机制）：
其一般表达式为：P=（L,S,N) 其中，P代表住宅的平均价格，L代表住宅的区位特征，S代表住宅自身特征，N代表住宅邻里特征。这个特征价格模型结合中国房地产市场的实际现状，具体住宅特征变量的描述见上表：（图表是用于北京地区的，不用太在意天安门这个字段）
θ 即为学区房的溢价，其中 r 为贴现利率。学区房的溢价与贴现利率的关系如上图。即带重点学校名额的商品房价格P应该为普通商品房价格B与8次（择校费的次数等于房屋剩余年限除以可循环交易周期）择校费的现值之和。现在的房屋价值=未来的房屋价值-贴现率。贴现利率与人们对学区房的市场预期好坏成反比关系，即越看好学区房的未来，贴现率越小，现值就越大，反之则反。
货币的边际效用递减与学区房的价格
图 货币边际效用递减曲线图
如图所示，由于富裕家庭的货币边际效用比较小，对价格变化不敏感，所以即使学区房业主将价格提高几十甚至几百万元（从P1提高至P2），对富裕家庭并无太大影响（从B到B′,相应地，货币边际效用从l2降低至l2′）。普通家庭或贫困家庭面对同样的提价（从P1提高至P2），由于货币边际效用高而非常敏感(从A到A′,相应地，货币边际效用从l1降低至l1′)，当价格高于他们所能承受的阈值时，他们就会放弃购买，此时形成的学区房价格则被富裕家庭承担。因此在其他条件接近的情况下，带有优质教育资源的商品房价格高出普通商品房几十到几百万元不足为奇。
导致学区房价格高于同等条件下普通商品住宅价格的两大原因是货币边际效用递减规律的作用与学区房正外部性产生的循环价值贴现。通俗的说：就是富裕家庭为了争取名校教育资源不在乎住宅价格，通过高价格来取得教育资源。通过价格筛选，好学区房价格被富裕家庭承担。它是具有外部性的典型商品，富裕家庭不必为子女上重点学校而付出其他成本（择校费）。也可以简单理解为只要富人家庭愿意为好学位去不惜代价购买学区房，学区房就是稀缺品，在入学总名额不变，楼盘供给量不变的情况下，愿意购买量的富人家庭越多，房价就越涨。
05、金哥的学区房投资方法
金哥结合深圳的实际情况，按区位；配套（六个指标：交通；商业；学位；绿化；医疗；治安）；潜力三类来评判楼盘的价值，简称为窗外价值。评分方法：
指标：
1 区位分 （满分10分）
2 潜力分（满分10分）
3 配套分（满分10分）
公式：总分=区位*30+潜力*30+配套*40 满分为10分，评分越高，楼盘越有投资价值。
举例：我们来试算以下漾日湾畔楼盘的评分：
区位9*0.3+潜力8.5*0.3+配套平均分（7+9+9+9+9+9)/6*0.4=2.7+2.55+3.47=8.65
06、学区房价值及投资要点
1）、研究证实了政府对学校的投资可以资本化到住宅市场中，大量的后续研究基本均证实了教育对住宅价格的提升影响作用。
2）、考试成绩是变量，考试成绩与住宅价格之间的正相关关系，考试成绩被认为衡量学校质量最适合的变量。
3）、小学，中学分布及等级对周边住宅价格存在着重要影响，小学，初中排名的上升及下降，会直接导致住宅价格的上涨及下降。
4）、名校的价值对周边属于学区房有正外部性，这个溢价附加到房价上，就会让学区房价格鹤立鸡群，这就是学区房价格形成的道理。
鉴于以上六点，我们应该明白投资学区房是前景可期的，深圳教育资源相比日益增加的学生总量，资源是远远不足的，好学位更弥足珍贵。富人家庭在好学位房面前也成为了刚需客。数据表明学区房投资收益比肩深圳湾豪宅，但是其投资门槛却比深圳湾豪宅低，更适合大众投资者。
金哥的建议是可以从三个方面来采取不同的策略：如果资金条件好，可以紧盯深圳全市学校排名前十的名校，因为名校教育质量稳定，预期就很稳定，未来确定性就很稳定，所属的学区楼盘房价就会很稳定，遇涨则大涨，遇跌不跌。资金条件普通的，可以采取田忌赛马的策略，重点关注核心区域名校教育集团所属的普通学校，胜于非核心区域的普通学校。资金条件不好的，可以重点关注有学校排名上升可能性的楼盘，或者是非核心区域新建学校，或者未来可能新建学校的学位所属楼盘，这些突变会带来楼盘价格的突变，大涨的概率就高于其他楼盘。2020年，投资深圳学区房是明智的选择。
先预祝大家投资顺利，大赚特赚！
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