带租约卖房，过户前租客违约搬离的法律处理
广东华商律师事务所周争锋律师
咨询者一：周律师，想跟你咨询一下，我年前买的一套房子，当时是带租约买卖，现在疫情期间，租客退租了，我们的房子现在是走到等银行放首期款，请问，这样算不算卖家违约？
微博大V假行僧：二手房交易签合同时业主声明房子带租约并承诺过户后转移租约，但交易期间（过户前）租客退租跑路，业主是否违约？租客的押金应归属原业主还是新业主（买家）？大家来说说@深圳黒哥
前几天就这个问题，笔者在几个微信群做了简单的点评，今天再书面阐述下。
如果说这是一道考题，那么本题考查的知识点主要有:1.合同的目的性;2.合同的相对性;3.合同的交付标准;4.物权的权能包含占有、使用、收益、处分。
一、合同的目的性
回答上面的咨询，首先要考虑双方签订房屋买卖合同的目的。一般而言，房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。出卖人的主要合同义务是交付符合合同约定的房产，并办理过户登记手续，买受人的主要义务是支付购房款。
也就是说，只要出卖人能够依约办理过户手续，并办理交付手续，即已经完成合同约定的义务。依附在房产上的租赁关系存在与否，均不影响买受人合同目的的实现。结论就是，一般而言出卖人带租约出售房产，过户前租客违约搬离，出卖人事实上变成不带租约交付，不构成违约。
但凡事都有例外，因为有些房屋买卖合同，买受人签订合同目的就是房屋上附带的租约，或者说买受人之所以要买出卖人名下的房产，看中的不是房产本身，而是依附在房产上的长期租约，即租金回报率，如返租式酒店公寓或带长期租约的商铺。这个时候，出卖人在合同签订后房屋过户前不能保证带租约交付房屋的，买受人的合同目的不能够实现，此种情况下应允许买受人解除合同。
在这里笔者提示下买受人，在房产买卖合同中尽可能明确自己的合同目的。
买受人若看中的是房屋上附带的长期租约，应要求出卖人保证带租约交付，并且在合同签订前买受人尽可能和承租人达成三方协议。简单地说就是，买受人对购买房屋时最在意的东西需要在合同条款中进行明确具体的约定，对合同目的不能实现后的处理作出安排。比如买受人看中的是房产的学位，合同需要明确约定买受人对学位的具体要求以及签订合同后房屋没有带学位的处理方式。
二、合同的相对性
简单地说，合同的相对性就是合同约定的内容只对合同的签订方有约束力。《合同法 》第8条规 定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
理解合同相对性原则的含义以后，再看上面的问题就很容易得到答案。租赁合同的相对方是出卖人和承租人，承租人违约也是对出卖人违约，押金当然归出卖人所有。买受人不是租赁合同的签约主体，房产过户到其名下前，尚没有和承租人建立法律上的租赁关系，无权主张承租人的押金归自己所有，除非买受人和出卖人签订的买卖合同中对此有明确的约定。
我国《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对新的所有权方继续有效。但需要注意的是，依据买卖不破租赁制度，租客和新买家依据法律强制性规定建立起来的租赁关系，是在房产的所有权过户给买受人以后，在出卖人还没有办理所有权转移登记手续前，买受人和租客没有法律上的租赁关系。
三、合同的交付标准
商品房，也就是一手房的交付有法定的标准。合同约定的交付条件高于法定标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于法定标准的,也要按法定标准规定进行认定。对二手房而言，出卖人将房产占有权及使用权交付给出卖人,以保证业主可以正常使用,以实现居住目的或经营目的。双方可以结合自身买卖房产的合同目的，作出特别的约定，对合同想要实现的目的进一步细化。比如买受人合同目的看中的是长期租赁收益，就应该在带租约交付的条款中规定出卖人不能保证带租约交付房产的处理办法。
四、物权的权能包含占有、使用、收益、处分
物权是对世权，权能包含占有、使用、收益、处分。出卖人交付房产办理递件过户手续后，买受人可以取得房产的占有、使用、收益、处分权能，如没有特别的约定，带租约与否均不影响买受人物权权利的实现。从物权四个权能的角度看，即便过户前租客跑路，买受人的合同目的是能够实现的。
——周争锋2020年3月11日写于洛阳
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