解局 | 中海观察之宏洋秘密

2020-03-25      来源:团风房地产   浏览次数:2

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,作为三、四线城市的重要平台,中海鸿阳发布了2019年经营业绩

3年12月20日,中国海外红阳集团有限公司发布了截至2019年12月31日的年度最终业绩公告同期,中海鸿阳实现营业额285.91亿元,同比增长32.8%。毛利和毛利率分别为95.28亿元和33.3%,去年分别为62.61亿元和29.1%

公告指出,报告期内,中海鸿洋的营业利润为80.16亿元,同比增长54.7%,归属于所有者的利润为33.3亿元,同比增长63%,每股基本利润为97.3美分(2018年为61.5美分)

作为中海三、四线的区域平台,似乎没有引起中海鸿阳的注意但事实上,根据2019年的销售业绩,或总土地储备,它在中海有着非常重要的地位

值得一提的是,在最新的人事变动中,这个平台也迎来了新的变化。它由过去一段时间的中国海运董事长变成了专职人员,而不是严建国,而是庄勇。也许这也意味着中海鸿阳在未来会有更大的期望。

可以知道,2020年受疫情影响,中海鸿阳仍为自己设定了700亿元的合同销售目标,新增土地储备、完成占地面积和新开工面积都有不同程度的增加。管理层甚至在投资者会议上明确表示,尽管未来股息支付比率将与行业类似,但也应考虑扩张。为了扩张,资产负债率可以提高到70%

线34城市站台

1992-010年,中海完成了对壳牌电气的股权收购,壳牌电气是中海红阳的前身目前,中海红阳作为中海三、四线城市的发展平台,定位明确。这一明确的立场与当时的背景密切相关。

1992-008年的金融危机给房地产投下了阴影。大量房地产企业面临经营困难,面临资金链断裂的风险。然而,随着4万亿刺激政策的实施,房地产业已经复苏。其中,三、四线城市的房地产业正在迅速崛起。

年,中国海运确认内生增长和外延扩张同时发展。的发展战略扩张意味着密切关注有机会的上市公司的平台,或者购买上市公司的房地产资产。然而,据报道,当时,中国海运有一个明确的战略,直接收购上市公司。

在上述背景下,当时已经开始创下1000亿元,多年来一直是行业利润之王的中海,也希望抓住三号线和四号线的波段机会。就这样,它遇到了中海红阳

数据显示,壳牌电器工业(集团)有限公司成立于1955年,是一家家电企业。该公司于1984年在香港上市,此后收购了光大集团旗下的光大房地产公司70%的股份。2009年,中海油地产和壳牌电气联合宣布了重组计划,并于次年3月成功控制。6月,壳牌电气正式更名为“中国海外红阳”

根据分工,中海地产将由一线和二线城市主导,中海鸿阳将由三线和四线城市主导。虽然中海鸿阳原本在北京、广州等一线、二线城市开展业务,但在这些项目完成后,该公司将不得涉足一线、二线城市。

收购

完成后,时任中国海运董事长的孔庆平在中国海运第一次业绩会议上也表示,中国海运鸿阳和中国海运有一个定位部门,基本上是一个区域部门。

的典型案例是,2016年,中海完成了对中信的收购。同年10月,中海集团匆忙将资产组合中的三、四线城市项目注入中海鸿阳,这也是收购完成后的第一个安排。

当时,中海油红阳收购了中海油子公司卓梅投资的全部股份卓美的主要资产是中国三线城市的一些住宅项目,初始交易价为35.16亿元人民币。这些项目大多来自中信

另一方面,在中海宣布的2020年陆上搜索计划中,如果仔细观察合作城市的范围,中海红阳将覆盖三线及以上城市,而其他东部、北部、南部、北部和西部地区都将是该地区的一线和二线城市。

高光和阴影

的明确定位有效地避免了与其母公司的竞争,但三号线和四号线的集中发展也造成了中海宏阳过去的亮点和阴影。

根据房地产新媒体的意见,2019年,中海鸿阳的年合同销售额为537.33亿元,合同总面积为504.4万平方米,其中合同销售额占中海总合同销售额的16%以上,合同总面积约占28%从销售排名来看,中海红阳也仅次于华北和华东,是仅有的三个销售额达到500亿元的地区。

、中海红阳截止2019年底土地总储备为2493万平方米,超过中海(不含中海红阳)的1/3如果将2019年中期数据与中海6789万平方米和中海红阳2386万平方米的土地储备总量进行对比,中海红阳的土地储备比例将达到34.88%

回顾中海鸿阳多年的销售情况,中海近年来的变化具有很强的特点。它基本上可以按领导人的变化划分为节点,即孔庆平时代、郝建民时代和严建国时代在郝建民时代,中国海运放弃了区域化系统,转向集中总部的垂直管理模式。在此期间,中海和中海红阳的销售增长率都有所下降。

数据源:公司公告,查看索引排序

在严建国时代,中国海运重新获得了规模。到了2020年,它甚至下放了权力,使管理更加专业化,并高调宣布了土地搜索计划。也许对中国海运来说,规模将决定在未来再次扩大。从这个角度来看,拥有大量土壤储备的中海红阳,在未来将有一个伟大的任务。

根据管理层在业绩会上的披露,目前中海鸿阳的任务主要是扩大规模,2020年达到700亿元的销售目标。未来,中海鸿阳将力争在重要城市实现100亿元的销售额,总体目标是1000亿元。

但是,虽然中海鸿阳的销售业绩与中海基本相似,但由于三、四级城市发展平台的定位,中海鸿阳不具备应对政策风险的一般能力。自2010年中海控股收购中海鸿阳以来,中海鸿阳的财务表现基本可以说是“平平”。过山车。

数据显示,中海油红阳公司净利润自2010年以来持续增长,2013年达到峰值然而,转折点来得非常快。2014年,中海鸿阳密集布局三、四条航线,缩减在北京等一线城市的运营规模,再加上政策控制,导致中海鸿阳的业绩从2014年至2016年跌至谷底。

1992-015年,当去库存化目标提出时,中央政府通过信贷宽松和优惠政策缓解了三、四线城市的高库存压力,也使中海鸿阳的净利润再次回升。

数据源:公司公告,查看索引排序

如果我们比较中海集团2010年至2019年的经营业绩,我们会发现,与每年经营业绩保持稳定增长的中海集团不同,中海鸿阳受到政策波动的影响很大。

随着对不炒房政策的不断强调,三线、四线的投资热潮正在逐渐消退。对中海鸿阳来说,正如严建国之前所说,规模和效率都需要,这是真的吗?

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