2020年两会政府工作报告解读: “房住不炒”,因城施策

2020-05-27      来源:团风房地产   浏览次数:81

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资料来源:中指研究所

报告的要点

1.宏观经济学:在没有设定经济增长目标的情况下,综合实力是“六个稳定”和“六个保证”

2.住房政策:因城市政策而“不得炒房”

3.区域发展:加快实施区域发展战略,进一步推进京津冀协调发展,加快推进粤港澳大湾区建设和长三角一体化发展,加快推进成渝双城经济圈建设。

受2020年新皇冠疫情的影响,原定于3月初召开的第十三届全国政协三次会议和第十三届全国人大三次会议推迟至5月下旬举行,“两会”从5月21日至5月22日相继召开。梳理了政府工作报告中与房地产相关的重点,分析了2020年房地产行业面临的新政策环境。

01

宏观经济

没有设定经济增长目标,凝聚力是“六个稳定”和“六个保证”

原始报告

◆根据对形势的综合分析,我们对疫情爆发前考虑的预期目标进行了适当调整。今年要把稳定就业和保障民生放在首位,坚决战胜贫困,努力实现全面建设小康社会的目标和任务。城镇新增就业900多万人,城镇调查失业率约为6%,城镇登记失业率约为5.5%。消费品价格上涨了3.5%。进出口促进稳定和质量,国际收支基本平衡。居民收入增长和经济增长基本同步。......,努力完成“十三五”目标任务。

◆我们没有提出全年经济增长的具体目标,主要是因为全球疫情和经贸形势非常不确定,中国的发展面临一些不可预测的因素。

◆积极的财政政策应该更加积极和有希望。今年,赤字率计划使财政赤字比去年增加1万亿元,并发行1万亿元特种抗疫国债。这是特殊时期的特殊措施。

◆稳健的货币政策应该更加灵活和适度。降低利率和再融资等措施的综合运用,导致广义货币供应量和社会融资的增速明显高于去年。我们将保持人民币汇率在合理均衡的水平上基本稳定。要创新直接触及实体经济的货币政策工具,必须为企业获得贷款提供便利,并不断推低利率。

◆加强宏观政策的实施,努力稳定企业,保障就业。

◆加大减税力度。

◆促进企业生产经营成本的降低。……鼓励国有房地产减租,鼓励各类业主减租或缓租,并给予政策支持。

◆加强对稳定企业的金融支持。……鼓励银行大幅增加对小型和微型企业的信贷、首次贷款和非债务偿还。大幅扩大政府融资担保覆盖面,大幅降低利率。……支持企业扩大债券融资。加强监管,防止资金“闲置”套利。金融机构和贷款企业共生共荣,鼓励银行获取合理利润。为了保护市场参与者,中小微型企业获得贷款的机会必须大大增加,综合融资的成本必须大大降低。

-《政府工作报告》(2020/05/22)

表:近年主要宏观指标对比

资料来源:中指研究所综合整理

[中指观点]

2019年,在内外因素的影响下,特别是中美贸易争端带来的外部压力,国内经济呈现下行趋势,但也表现出较强的弹性,实现了全年既定的增长目标。2020年,新皇冠疫情的全面爆发给全球经济发展带来了前所未有的挑战。中国经济在第一季度明显受到影响。随着恢复工作和生产的步伐加快,国内经济正在逐步复苏,但尚未恢复正常水平,当前海外疫情仍在发酵,这仍给中国经济发展带来很大的不确定性。

2020年是全面建成小康社会、战胜贫困的一年,这次没有国内生产总值增长目标。这反映了中央政府对当前全球发展形势的充分评估,把稳定就业(报告中已提及就业近40次)和保护民生作为核心目标。有利于引导各方集中精力抓好“六个稳定”和“六个安全”,将“六个安全”作为“六个稳定”工作的重点,稳定经济基本形势,努力完成今年经济社会发展目标任务。

图:2020年以来经济指标的同比表现

面对当前的发展环境,中央政府在执行以往政策的基础上,采取了更加积极的财政政策。近年来,财政赤字率首次超过3%,发行了1万亿元的专项抗疫国债。稳健的货币政策更加灵活温和,引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年(2019年底M2增长8.7%),4月M2增长11%以上。它还不断推低利率,降低融资成本,为经济复苏和发展提供更强大的融资环境。目前,中国的出口受到一定程度的限制。加快释放内需潜力更为紧迫。新的基础设施投资和汽车消费需要进一步激活。宏观经济政策将继续努力促进经济全面恢复正常。

对于房地产行业,由于货币环境相对宽松,企业国内融资略有改善,融资成本有所下降。与此同时,购房成本也有所下降。资本供求方面的改善为房地产业提供了一些支持。房地产投资保持了较快的增长期,从而促进了宏观经济的稳定。此外,在“确保就业”的目标下,居民收入大幅下降的预期可能得到缓解,这也将有利于市场稳定。

02

住房政策

“没有投机的余地”,因为城市史策

原始报告

◆加强新型城镇化建设,大力提升县城公共设施和服务能力,满足农民日益增长的进城就业和定居需求。新的建设已经开始,改造39,000个旧城区,支持安装电梯和发展各种社区服务,如餐饮和清洁。……完善市场化投融资机制,支持民营企业平等参与。

◆进一步推进新型城镇化。充分发挥中心城市和城市群的综合带动作用,培育产业,增加就业。坚持房屋是为了居住,而不是为了投机的立场,通过城市政策促进房地产市场的稳定健康发展。改善便利设施,使城市更宜居。

◆给予省政府更多的建设用地自主权。

◆促进人才流动,培育技术和数据市场,激活各种因素的潜力。

-《政府工作报告》(2020/05/22)

表:近年来NPC和CPPCC的住房相关表达

[中指观点]

(1)房地产市场调控方向

面对中国经济下行的压力,中央政府一直保持着调控房地产的决心。它坚持同样的基调“不投机的住房”。该条例的内容已写入政府的工作报告。这也反映出中央政府决心敦促资本和其他因素进入实体经济,并坚持让住房回归住宅性质。目前,随着国内疫情的有效控制,中国房地产市场正处于逐步复苏的通道。短期房地产监管仍将“稳定”。最近,一些城市土地市场的热度很高。今后,将不会排除有针对性的政策,以促进房地产市场的稳定和健康发展。

值得注意的是,这一“以城市为基础的政策”被写入政府工作报告和“执行城市的主要责任”被删除。自新皇冠疫情爆发以来,许多城市采取了灵活的以城市为基础的政策,从供需双方引入了房地产调控政策,对房地产市场的稳定运行发挥了重要作用。此外,广州、济南、青岛、乐山和赤峰等10多个城市发布的放宽购房限制和贷款限制的政策已经撤销。今后,在"不炒房"的大基调下,各地将更加灵活地实施政策,确保房地产市场的平稳运行。

(2)旧住宅区改造

自今年年初以来,中央政府一再强调需要更新现有住房存量,以改善居民的生活条件。政府的工作报告明确指出,涉及近700万居民的39,000个旧的城市住宅区已得到新的翻修,比去年增加了一倍,并加大了努力。在改善居民生活条件的同时,还可以扩大内需,促进有效投资。2020年,老住宅区将重点改革和完善住宅区的配套设施和市政基础设施,提高社区养老、儿童保健、医疗保健等公共服务水平。在此过程中,也为企业尤其是物业服务企业的介入创造了条件,市场空间将进一步扩大。

表:2020年部分地区旧住宅区改造规划

对于城镇棚户区改造,今年在政府工作报告中没有提及,但今年是新的三年棚户区改造计划的最后一年,整体棚户区改造仍有一定的量,可能明显低于原计划。棚改的特别债务已经恢复,但仅限于已经启动的项目。叠加货币化安置比例大幅下降。棚改对房地产市场的支持明显减弱,或加大了在基础设施领域的投资力度。

(3)土地供应

土地资源将进一步向人口流入城市倾斜。近年来,中央政府不断推进土地要素市场化配置。一方面,建立和完善了城乡统一的建设用地市场,促进了农村集体经营性建设用地的市场进入。另一方面,完善城乡建设用地增减挂钩政策,探索建立全国建设用地和补充耕地指标跨区域交易机制。政府工作报告还强调,应给予省政府更多的建设用地自主权。新建设用地的计划指标与在该城市定居的人数挂钩。未来,建设用地资源也将进一步向中心城市倾斜。

(4)人才流动

除了少数特大城市外,所有城市全面放开和放宽居住证是大势所趋。户籍制度改革继续深化。正在积极探索和实施城市群的普遍居留证和相互承认居留证制度。未来,城市人口的流入将直接取决于城市和区域基础的竞争,产业引进、医疗和教育资源的优势将进一步凸显。今年以来,济南、南昌、昆明、沈阳等地已全面放开或落户人才。此外,许多其他地方也出台了降低人才引进门槛和增加人才补贴等政策。今后,更多的城市将在人才和人口安置方面实施后续政策。还将实施"促进人才流动"的相关政策,这也将促进人口因素自由流动进入实质性发展阶段。

03

区域开发

加快实施区域发展战略,进一步推进京津冀协调发展、粤港澳大湾区建设和长三角一体化,成渝双城经济圈建设也将加快推进

原始报告

◆加快实施区域发展战略。继续推进西部大开发、东北全面振兴、中部崛起、东部先行。进一步推进京津冀协调发展、粤港澳大湾区建设和长三角一体化发展。推进长江经济带建设,努力保护好长江。编制黄河流域生态保护和优质发展规划纲要。推进成渝地区双城经济圈建设。加快革命老区、少数民族地区、边疆地区和贫困地区的发展。发展海洋经济。

◆实施支持湖北发展、支持就业、支持民生、支持经营的一揽子政策,促进经济社会秩序全面恢复。

-《政府工作报告》(2020/05/22)

表:近两年区域发展相关公式

[中指观点]

京津冀、长三角和粤港澳大湾区仍是今年政府工作报告的重点。近两年来,熊安新区、粤港澳大湾区和长三角区域一体化规划纲要相继出台。今年,这些计划也将加速实施。更详细的政策将有条不紊地实施,这将积极促进该地区城市之间的互联互通和资源的自由流动。长江三角洲和珠江三角洲等城市群的居住证一体化也正在率先实施,并将进一步促进该地区人口因素的流动。

继去年政府工作报告提出“制定西部开发开放新政策新措施”之后,2020年5月17日,发布了《新时期西部大开发指导意见》。2020年是西部大开发的第21年,第三个十年即将开始。西部地区将进入大开发阶段。《意见》明确指出,鼓励重庆、成都、Xi等城市加快国际门户枢纽建设。西部大开发将依靠中心城市和城市群来打造核心引擎。成渝双城经济圈将成为西部地区重要的增长极。政府报告也强调了这一点。成渝地区的发展是有利的,或者将进一步呈现。在当前的高铁网络和5G时代,在财政、税收、金融、产业、人才、土地等政策的支持下,西部地区,特别是各种资源要素进一步聚集的中心城市和重点城市群,未来发展空间依然广阔。

图:2011-2019年常住人口年增长分布

对于房地产企业来说,目前房地产市场的差异化格局更加明显。随着人口、资本等因素自由流动的加深,基础较好的城市对各种因素更具吸引力。新增建设用地指标与新增人口挂钩后,未来城市房地产市场将有更大的发展空间和更多的人口流入,不同城市市场的差异将更加突出。总体而言,中心城市和重点城市群仍是最值得企业拓展和深度培育的领域。然而,在这一过程中,高房价更有可能发生在房屋企业投资的焦点下。企业应理性投资,避免“土地王”项目。

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