如今，房子越来越贵，有上亿或上千万套房子，相当于一个小型微型企业的资本规模。买房越来越像创业，买房的计划就是商业计划，这是成败的关键。
一个好的计划应该在买房前至少半年开始，包括买房的因素、资本规划、购买资格、地点和产品选择。
买房的真正好习惯是在搬家前思考，在早期花大量时间，优化买房机会，最大化资质资金，最小化区位范围。说到着陆，它是最容易的，并且可以根据计划一步一步地实施。
房地产周期越来越长。我对自己的要求是，不要在大幅上涨前夕继续买入，但至少要避开短期高点。回顾过去几年房地产市场的历史，当房价上涨时，几个月后就会上涨，但回落和触底将持续几年。
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因此，每个人都应该注意:
首先，避免牛市结束，即限制购买、贷款和销售的政策刚刚开始收紧的时候。
第二，现在是买房的好时机，也就是说，在平静的市场一两年后，房价已经稳定下来，二手房的数量开始扩大。注意刚需要进入市场，刚需要的是最真实的需求，而他们能接受的价格是底价。
第三，利用这一趋势。如果政策也鼓励买房，比如减少库存，放宽购房和贷款限制，那就有必要加快购房速度。例如，如果政策是温和和中立的，今年的工作报告没有说住房不应该被投机，但它没有提到满足居民的合理住房需求，它可以更加平静。此外，一些朋友想买房子结婚，他们的孩子去上学。这种需求受到时间窗的限制，所以他们只能按照自己的计划来。
一般来说，大城市的房费来自缴纳社会保险和安顿下来。没有房间票的朋友想要的第一件事是你是否能安定下来。现在，除了北京和上海，在其他城市定居的条件非常宽松。例如，深圳最早可以在4个月内安顿下来，而且它只是发送房间票。事实上，如果原来的户口不在北京和上海，我建议家里至少有一个人应该在深圳、南京和杭州定居，这些地方潜力很大。即使你不买房子，户口登记本身也将是一笔巨大的奖金。
第二个房间门票的解决办法是依法拍卖。例如，法国在上海的拍卖不受限制，可以抵押，但要注意清仓的风险，不要买老人和孩子住在里面的法国拍卖行。
第三是礼物。在上海，你可以把房子给你的父母，即使老人没有资格在上海买房子。收到礼物后，你就有资格用自己的名字买房子了。给予时，你只需要支付契税。当老人得到房子并在将来卖掉它时，只要它是上海五年来唯一的房子，你就不必缴纳所得税；否则，你必须支付房子总价的20%。北京和深圳不能这样做。
第四是坚持代表。它是用名字买房子，不鼓励使用它，但是如果你真的不能帮助它，它仍然是一个解决办法。
现在买房子的首付大部分来自卖房子的收入。
除了卖房子，一些朋友还向亲戚朋友或其他地方借钱。注意两点:第一，贷款期限不应少于5年；第二，利率不应高于8%。因为一轮房地产周期是五年，即使你不忍心卖掉房子，这五年期也有很高的保本概率，而可控的利率将保证你的资本成本不会那么大。我们必须避免那些每年都要偿还然后更新的贷款。经验告诉我们，通常情况下，钱是不能借回来的。
让我们再来谈谈抵押贷款。我建议，当每月还款现金流允许时，我们应该提供全额抵押贷款。原因记住下面的句子:
买房很容易，贷款买房也很容易。珍惜一生一次的机会，为第一栋房子提供第一笔贷款。
对于自以为是的朋友，我建议你注意三个方面:通勤、质量和支持:
1.上下班对你来说很方便。
2.整个板块大部分是一个美丽的居住社区。
3.最好呆在离地铁3公里以内。
4.对口小学的学生至少来自与你们相似的白领家庭。
5.社区里有一个公平的购物中心，里面有食物、购物和电影院。
6.社区医院在步行距离内，可以看到感冒和发烧。
潜在板块主要有以下特征:
1、位于一、二线城市或靠近三、四线城市的大城市。
2.一个能够领导资源配置的强有力的地方政府是建设热点的有力保证。
3.它离市中心不远，乘普通公共汽车1.5小时就能到。
4.该板块有一个相对完整的净土，可以作为一个整体进行规划，没有过多库存的束缚。
5.金融、高科技和高端制造业等强大行业的祝福。
6.生产和住房相结合。住房供应合理，住房面积与工业园区相当。
7.施工时间刚刚好。最好是大量的房子都在一个安静而明亮的市场上市，房价不会这么高，给每个人进入市场的机会。
8.价格不应高于周边板块50%以上，溢价应在10%-30%左右。这样，就很容易形成一个轮换，而且没有高房价的基础，将影响未来的增长。
位置确定后，有必要选择产品。
大多数人不知道是买新房还是二手房。
就交易风险而言，由于政府对预售证书的严格管理，开发商几乎没有逃跑的风险，大家只需担心开发商承诺的配套设施能否兑现。相比之下，二手房可能存在房东违约的风险。
一般来说，由于新房价格的限制，一些地方的新房有一定的投资潜力。你需要的是一点运气。在买房子之前，我问过建筑面积比和可用面积，但现在我问的是度数、停车位和价格。不管它是新房子还是二手房，它都是一个升值的好房子！三个最重要的原则:盈利性、安全性和流动性。
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(作者:宋磊，方涛协会会员13826565997)
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