资料来源:中国经济周刊
(原标题:深圳租金很少下调20%，租赁市场应该“酷”？长期租赁公寓怎么样？)
经过4个月零19天的“暂停”，6月23日，连接香港和深圳的第一个港口——罗湖口岸终于恢复正常通关。
听到这个消息后，深圳的房东金舟觉得自己心里的“石头”变轻了。“我原本以为降价最迟可以在4月份租出去，结果被推迟到7月份。”他对《中国经济周刊》表示，租金与去年相比下降了近900元，但没人在意。在过去的两个月里，我没有要求任何人租房子，我感到有点焦虑。
今年1月，金舟以每月5400元左右的价格租下了他在罗湖口岸的房子，考虑用租金收入抵消部分抵押贷款和装修费用。去年年底，为了提高房租，他还花了几万元装修房子。
和往常一样，金舟的房子不仅紧挨着罗湖口岸，而且还是一个“地铁站”。这样的房子通常受到来往于深圳和香港的从业者和在香港学习的学生的欢迎。“在过去几年里，租房非常好，有时下一个房客不到一周就接手了。”金舟说，但是今年，租金价格第一次降低了近20%。此外，不仅他们自己的房子，而且整个地区的租金价格都受到香港港口关闭和防疫措施的影响。
自2月4日凌晨以来，受新皇冠肺炎疫情影响，罗湖口岸暂时关闭。由于深圳和香港在防疫措施、执行标准和环境方面的差异，往返两地的员工和学生何时会返回学校还不确定。
"相距100米，28天往返。"一位在深圳和香港之间工作的司机以这种方式向记者描述了他与世隔绝的经历。虽然深圳和香港的地理距离不到100米，但他在4月中旬从香港到深圳做生意时，要在香港观察14天，到了深圳后，又要在深圳隔离14天，然后才返回香港。就这样过了一个月。
租赁市场“酷”吗？不一定
除了受影响较大的罗湖区外，记者作为租户，先后走访了南山区、福田区、宝安区、龙华区的业主和中介机构，发现南山区和福田区的自住式酒店式公寓租金较高(不同于公租房和廉租房)，普遍存在空入住率同比上升、租金下降的现象，但幅度没有罗湖口岸附近高，基本在5%至10%之间。
宝安区和龙华区的租金区间相对稳定，部分价格不超过2500元的公寓租金甚至略有上涨。“可以说，这是一种租金降级。因为失业和收入急剧下降，有几个房客让我给他们找更便宜的房子。”一位租房中介告诉记者，由于宝安区和龙华区的租金相对较低，比如一居室的租金不到2000元，所以它成了租房者的热门选择。
在深圳，租赁市场的“酷”似乎与住房市场的“热”形成鲜明对比。根据诸葛住房数据研究中心发布的“5月100城市二手房均价报告”和“5月份全国租金报告”，今年5月，一线城市二手房市场均价为61279元/平方米，同比增长1.19%。其中，深圳的连锁增幅为2.69%，在一线城市中排名第一；然而，深圳的租金价格环比大幅下降，达到2.45%，仅次于海南的三亚。
“我认为，在未来一年，深圳低端市场的租金将继续上涨。”6月12日，签约楼盘近30万平方米的前海人屋友总经理任海洋表示，作为一个外来人口占主要人口的城市，深圳的租金下降是由目前的供过于求造成的，深圳在二三线城市提供的就业机会无法替代，仍将吸引大量流动人口。
从全国的交易量来看，租赁市场并不冷。根据壳牌研究院发布的《5月重点城市租赁市场数据报告》，5月份房屋租赁市场整体交易量稳步小幅增长，环比增长2.1%，同比增长52%。受疫情影响，租赁需求被推迟，并于3月份开始释放。截至5月，前期积累的租赁需求逐渐释放。
然而，从整体租金的角度来看，租赁市场确实呈现出普遍下降的趋势。6月16日，中国社会科学院财经研究所发布数据称，除福建厦门外，中国所有核心城市的租金在5月份都有所下降。
长期租赁公寓中的雷电风暴问题已经得到了强调
租金的普遍下降和租金利润的下降不仅影响到房东，也考验着整个长期租赁公寓行业。作为房东和房客之间的“二房东”，长期租赁公寓承担着更大的财务风险。
今年3月以来，国内媒体多次曝光长期租赁公寓企业资金链断裂、房东拖欠租金、房客变相加租的消息。6月1日，合肥市蜀山区市场监督管理局在合肥市市长热线平台上发布通知，称经现场核查，长期租赁公寓企业合肥匠居涉嫌一方收取承租人租金，另一方未支付出租人租金，并有意撤销公司。
6月18日，处于舆论前沿的蛋壳公寓宣布，经公司CEO高静调查，公司联合创始人、董事兼总裁崔炎被任命为临时CEO，即日起生效。
尽管蛋壳公寓在声明中强调，首席执行官是因为之前的商业投资问题而被调查的，但其股价迅速暴跌并引发导火索，达到8.76美元，相当于总市值约16亿美元。与2020年1月17日上市的市值相比，它缩水了近11亿美元。
蛋壳公寓是中国长期租赁公寓行业仅有的两家上市公司之一。另一个是清科公寓。5月29日，一条关于“清客公寓关闭并安排售后退款”的消息在朋友圈子里广为流传。当天，清科公寓紧急澄清，该公司仍在正常运营，但表示目前处于财务困境。
“长期租赁公寓行业需要探索新的商业模式，走品牌化和规模化的道路。”广东省公寓管理协会会长刘欣在第三届寓言未来房屋租赁行业高峰论坛(以下简称论坛)上表示，一些企业急于“高速”发展，出现了“农业产出低”、“长收短付”等严重行为，损害了整个行业的利益。
目前，长期租赁公寓的商业运作一般是与房东签订3-5年的租赁合同，然后在装修房屋或整合房屋后出租给房客。其利润主要来源于租户和房东的租金差异，这不仅有单一的收入来源，而且随着公寓规模越来越大，长期租赁公寓企业面临的资本风险也越来越大。
在过去的一年里，租赁业务做得好吗？看看租金
“在这次黑天鹅事件中，入住率不是最大的影响，核心影响是单位价格的下降。”任海洋说，从10年和20年的长期角度来看，租金可能会上涨，但一路上涨并不十分激烈，更有可能在未来一年缓慢上涨。
“就广东租赁市场而言，我认为在过去一年左右的时间里，租金会有所下降，而在未来两三年内，由于通货膨胀等因素，租金会上涨。”云东长期租赁公司的创始人蔡鹏在论坛上表示，由于长期租赁公寓的同事几乎都急于把房子租出去，而之前签好的房子又会出来，所以空的入住率很难在短时间内下降。目前，云东龙租赁在珠江三角洲拥有3万多间租赁店。
上海曼氏副总裁丁羽也提出了类似的观点。"来年，租金可能会下降。"在同一个论坛上，他说租赁供应方继续供应，不能同时消化。在这种情况下，租金下降是不可避免的，所以空应该尽快租出去。
他还说，长期租赁公寓不同于买卖房地产，它的时间是不可逆转的，所以它不能在上涨一段时间后出售。如果在规定的时间内没有租出去，丢失了就是损失。
长期租赁公寓服务提供商Tricolor的联合创始人费新伟在论坛上提出了相反的观点。"不管有没有传染病，房租肯定会上涨."他说，由于国内的租售比太大，即房子太贵，租金太便宜，随着房价的高，人们租房的周期会越来越长，租金也会相应上涨。
房地产咨询公司柯睿租赁与销售部门总经理王伟认为，今年的租金在6月份触底反弹。“到7月，一方面需求会增加，另一方面，出货已经完成，尤其是在热点城市，包括房价中值的城市和核心19个城市的工业基地。租金会先上涨。”他说。
截至6月初，中国主要城市的租金下降趋势尚未停止。根据找房子的数据，6月的第一周，18个重点城市的租金水平为41.7元/平方米，比5月份下降了4.3%，比去年同期下降了5.2%。
(应采访者的要求，文中的“金舟”是一个假名)
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