2020年上半年深圳房地产市场小结
2020年上半年，受新冠疫情影响，深圳房地产项目建设施工进度放缓，深圳新房推盘节奏放缓，供应相对紧缺的条件下，深圳楼市购买需求转向二手房市场或延缓释放；同时，由于经济基本面受到疫情影响持续承压，短期内，在部分炒房投机群体的带动下，社会资金的确出现了一定程度的“避实就虚”现象。因此，2020年上半年，深圳楼市呈现出新房市场总体平稳，二手房市场“躁动”的奇异现象。
一、一手住宅成交量总体平稳
根据深房中协统计，2020年上半年深圳市场处于供应不足的局面，开年之后3月、4月、5月、6月深圳新房住宅成交量比较平稳，依次为3152套、3446套、3143套、3343套，2020年上半年深圳新房住宅合计成交16727套，同比还小幅下降了5.4%。
（数据来源：深圳市住建局）
二、二手房市场网签量数据分析
（一）二手房市场网签量连创近几年新高
根据数据统计，2020年上半年，深圳二手房网签量合计51345套，同比去年同期则大幅上涨44.8%。从月度走势看，2020年上半年的二手房市场的确经历了一场“七上八下”过山车式的行情。
1.1月行情延续去年“豪宅税”利好行情
从月度数据看，1月份，由于承接了去年年底“豪宅税”新政的利好延续，属于市场成交惯性，所以同比去年同期成交量要高出不少。
（注：本图所示网签量，系指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》
示范文本合同份数， 并非最终成交过户套数。）
（数据来源：深房中协）
2.春节效应，叠加疫情影响，市场出现短暂“封冻”
进入2月份，由于传统春节假期效应，叠加了新冠疫情爆发的双重影响，整个2月份楼市几乎处于“封冻”状态。
3.月复工复产后市场由“恢复”变成“躁动”
随着3月份各行各业复工复产的推进，原本因疫情积压的需求开始逐步恢复与释放，可以看出3月份二手房走势仍处于一个恢复阶段；但自进入4月份中旬之后，在一小撮投机炒房团体的带动下，以南山、宝安为代表的，具有名校资源优势的片区，便开始出现房源报价不正常大幅上涨的现象，并且随着部分不负责任的自媒体夸大宣传影响下，迅速在我市掀起了一轮上涨行情，因此，4月份的二手房网签量迅速破万，并创下了近4年来的新高。
4.月楼市迎短暂震荡调整
由于此前市场从4月底开始传言5月份可能会出台更为严厉的调控政策，导致在4月底至5月初的期间，出现了集中网签的事件，但随着事件被辟谣，以及我市主管部门从4月中下旬开始，对深圳楼市开展了一系列严厉的专项整治工作，市场自5月中旬之后，出现了短暂的观望情绪，导致二手房网签量从16周开始至20周，连续四周的“回落”，总体回调幅度高达37.3%，市场在短期内的确经历了震荡回调行情。
（注：本图所示网签量，系指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》
示范文本合同份数， 并非最终成交过户套数。）
（数据来源：深房中协）
5.6月炒房行为有所抬头，并呈现“东移”现象
但进入6月之后，一方面受新学年报名时间临近的影响，赶在报名时间节点前购房的群体会呈现一波短暂的集中释放；另一方面，此前消停一阵的“投机炒房”行为又开始露头，综合导致深圳6月份二手房的网签量再度呈现放量态势。
（二）住宅仍然是二手房交易的主流类型
通过2020年上半年二手房网签房产类型看，住宅是绝对主力，占总量90%，公寓类型以7%的占比排第二位，写字楼以2%的占比排第三。
（数据来源：深房中协标准指数）
二、常量因素，叠加变量因素，综合导致上半年特殊的行情
总体而言，除了受到深圳“人多地少（供需矛盾）”、“城市竞争力名列前茅”，“金融手段的丰富与创新”，以及“固定资产投资保值意识”等常量因素影响外，同时还叠加以下几个变量因素的影响，才综合导致了深圳上半年二手房较为特殊的行情。
（一）反观疫情前，深圳楼市能总体保持相对平稳的态势，很大程度上而言是得益于过去供需双方建立了一个相对脆弱的“微平衡”。但疫情的突如其来，不仅使新房供应戛然而止，同样，因全面停工与各小区封闭管理，导致二手房市场也处于封冻状态，使得原本脆弱的“微平稳”被迅速打破，造成复工复产后，原本积压的二手房需求叠加了部分分流的新房需求，并在短期内予以了集中释放；
（二）疫情对我国经济基本面影响巨大，央行为恢复经济发展，在全面复工后，改变了以往持续多年的“谨慎”的货币政策，在疫情期间连续出台了几轮货币救助举措，使得短期内国内M2（广义货币）的增幅由以往的平稳，迅速变为激增，同时，前期部分扶持小微实体经济的各类普惠性低息贷款，也存在部分流入楼市的现象，综合导致在流动性相对充裕的前提下，核心城市的资产价格具有了上涨基础；
（三）一小部分投机炒房团体的带节奏影响。根据此前深房中协对深圳楼市的持续观察与研究发现，在此轮楼市行情中，一直若隐若现的存在着一小撮投机炒房群体“乱带节奏”高位出货的现象，加之在深圳发达宽松的自媒体运营环境下，部分不负责任的自媒体也通过夸大不实报道的方式，对消费者进行误导性宣传，综合导致自4月份开始，楼市过热的问题有所抬头。
而对于投机炒房行为为何会在上半年集中呈现，深房中协认为，主要还是投机时点的把握问题，即投机炒房群体前期相对低吸的楼盘，借疫情期间M2相对宽松，以及需求相对集中释放为契机，高抛出货，同时，通过部分自媒体的传播造成社会舆情的哗然，不排除借此引起监管层的关注，以期以严厉态势打压楼市，造成楼市持续性的剧烈震荡的目的，一旦楼市进入持续性的剧烈震荡后，其便可借楼市剧烈动荡再大量低吸房源，以备往后再次高抛出货，其手段与炒作股市的手法如出一辙。
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