深圳停建商务公寓后,这些地区一定不要碰!

2020-08-10      来源:黄冈房地产   浏览次数:4225

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深圳商务公寓,将成为一种历史建筑。



7月31日,深圳市规划和自然资源局、住房和建设局发布通知,宣布未来不再审批新的商务公寓项目。



深圳楼市有个怪象,每逢限制性措施出台,受限的房屋类型必定受到追捧。中介美其名曰:越受限越稀缺。



于是乎,关注商务公寓的群体顿时多了起来,特别是715新政后失去房票的那一波投资客,又开始将着眼点放在商务公寓上。


不过,商务公寓在房产投资界,一直背着低投资回报率、税费高的“骂名”,也有不少“精明”的深圳人认为买商务公寓还得谨慎。


究竟商务公寓值得不值得出手?一个很简单的道理:看滞销情况、看供需关系




慎买龙岗宝安

深圳商务公寓滞销大区



先来看看珊瑚数据的深圳商务公寓库存量热力图。





从图上可知,龙岗区的龙城街道,以及宝安区的福海街道,是深圳商务公寓库存量最大的两个区域,库存的商务公寓数量分别

达到3000套以上,以及1000-3000套。



库存量所代表的含义有两层,一个是供应量大,开发商还来不及卖,另一个则是供应量大,开发商已经在卖了,但还没来得及卖完。



接地气的说法就是,这些商务公寓滞销了!大量商务公寓存在,让这些区域的商务公寓市场出现饱和。



龙城街道属于大运新城规划范围,区域内有启迪协信、世茂、佳兆业等开发商的商务公寓在建在售;福海街道则属于深圳国际会展中心规划范围,区域内光招商、华侨城的商务公寓,就已经达到数千套的体量。



具体统计后,龙城街道所在的龙岗区,商务公寓的库存量占全市的28%;福海街道所在的宝安区,商务公寓的库存量占全市的24%





这两个数值值得警惕!这间接证明了,龙岗与宝安是深圳商务公寓的滞销大区。



深圳公寓的最后家底

还能再卖700多亿!



不仅库存量大,供应量也挺大。深圳停批商务公寓后,剩余待售的商务公寓值得关注。





深圳还未入市销售的商务公寓,总量还有18336套,总货值接近730亿元。其中,宝安将有4489套商务公寓待售,龙岗有3537套商务公寓待售。



宝安和龙岗,不仅库存量大,还是商务公寓的供应大区。



具体来看,宝安区计划供应的商务公寓货值约有100.6亿元,龙岗区则有71.2亿元。虽然南山和福田的商务公寓供应量不如宝安、龙岗,可货值却分别达到了248.7亿元、147.9亿元。



南山、福田商务公寓的单位货值贡献率高于宝安、龙岗



说到这里,深圳商务公寓的价值逻辑就已经很明显了:市区核心商圈>城市副中心、区域中心发展中商圈



如果说商务公寓值得买,也就福田CBD、前海CBD、后海-科技园周边,最值得入手。



深圳商务公寓的最后家底,分区域来看,各自都有耐人寻味的地方。





首先看看公寓大区宝安区,商务公寓的货量主要集中在107国道沿线,另外会展湾也是供应量蛮大的项目。按价格来看,会展湾全区最贵卖到了5.3万/㎡,107国道沿线的公寓只有4万/㎡左右。



更好的规划,更清晰的产权分布,让会展湾成功超车。





另一个公寓大区龙岗,待售的商务公寓,几乎都堆在了龙城街道的大运新城范围,四个项目加起来得有近2000套的货量了。


可在价格上,除了世茂的地标性质公寓能卖上5万/㎡。剩下几个项目的价格线均在3-4万/㎡之间。






在南山,前海和后海的公寓最值钱,毕竟深圳湾壹号牛逼哄哄的近30万/㎡天花板在那里撑着。



前海的货量比较大,3个项目加起来总共有超过1300套公寓。可就算这样,前海CBD公寓的平均价格也都在10万/㎡上下。





福田商务公寓的分布较散,但价值挺高。华强北、八卦岭、梅林均有公寓待售,销售价格也仅次于南山,预估在8-10万/㎡之间。三个项目147.9亿元的货值,福田公寓项目的单位货值贡献率明显高于南山






罗湖待售的商务公寓,主要集中在宝安路、红岭路沿线,由蔡屋围金融中心向北辐射。这一区域写字楼、商业综合体较多,能带来较多商务租赁需求,这也是罗湖商务公寓的集中地。





龙华区待售的商务公寓,更多是分布在地铁4号线沿线。靠近深圳北站的公寓能卖到6万/㎡以上,相比于宝安和龙岗,这里的公寓更能卖得起价,属于成熟区域。





光明作为一个正在发展的区域,商务公寓的数量较少。目前,光明住宅市场火热,未来也会配建更多的人才住房、保障性住房。商务公寓停批后,公寓说不定由于数量少,反倒在这里成为一个投资高地。





坪山与光明的性质一样,没有特别多待售的商务公寓。但坪山远离深圳市中心,且不像光明一样交通形式齐全,商务公寓的价值值得商榷。





盐田的公寓基本上能卖到5万/㎡以上,货量主要集中在沙头角。虽然在关内,这里却不是深圳商务公寓的主流市场,即便货量稀少,投资也需要谨慎。





大鹏的公寓大部分是度假型项目,预估售价可能接近深惠交接处的项目。但对于度假型公寓来说,更多时候业主会交由托管机构代为租售,更看重的是自用或长期收益。



总的来说,在深圳买商务公寓一定要遵循市区核心商圈优先于城市副中心、区域中心发展中商圈的准则。



而哪些公寓最值得出手呢?一是地标建筑的配建公寓,像深圳湾壹号、世茂深港国际中心这种;二是市中心的看海公寓,像前海的、后海的、深圳湾的;三是配建在大型综合体上的公寓,这种公寓有商业价值,也能产生较高的租金溢价。



特别声明:本文所涉及货值及参考价格数据,

均依据一定评估逻辑判定,仅做参考。



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