房产网 刚过完旭辉20岁“生日”，林中与林峰两兄弟再度同台现身中期业绩会现场。
8月28日，旭辉交出2020年的期中成绩单，董事局主席林中、CEO林峰、执行总裁陈东彪、旭辉控股CFO杨欣以及副总裁兼上海区域集团总裁方轶群出席会议。
“各位，好久不见。”林峰率先开场，详细介绍起旭辉上半年的业绩情况。哥哥林中，则负责压轴，阐述旭辉下一步的展望。
受疫情影响，旭辉今年上半年合同销售金额及合同销售建筑面积分别达807.3亿元及489.59万平方米，同比分别微降8.7%及3.8%。不过，林峰表示，7月旭辉的销售和回款已经双双突破了千亿。
“我们已经把受疫情影响的销售额追平了，今年还是有信心超额完成目标的。”
除了老生常谈的“均衡发展”，“信心”成为了管理层今年口中的高频词汇。事实上，林中、林峰二人在会上更多谈论的是旭辉的未来。在“20周年”这个特殊的时间节点，林氏兄弟更希望向外界传达出自己对于未来的愿景。
“旭辉20年，从发展期进入青年期，同时，行业也正进入长周期发展的第二阶段。好的年份我们要增长，差的年份我们更要增长。周期之下，旭辉需要思考的是怎么样持续增长，怎样才能超过行业的平均增长率。”
多元化投资、提升权益比、改善核心利润、构建生态平台……言语间，旭辉似乎对下一步的发展有了更多新的想法。
“行业迈入了强竞争态势的挑战，企业一定要去适应，甚至在这种竞争下胜出。”作为战略家，林中依然谨慎。同时，他也为旭辉提出了未来20年的目标，其中第一个要达成的，便是成为一家“全球化的世界500强企业”。
“三好学生”应对变化
从上半年的数据来看，旭辉的主基调仍是“均衡”。
数据显示，旭辉上半年确认收入约为230.2亿元，按年增长11.3%；核心净利润按年增长11.2%至约31.94亿元，核心净利润率为13.9%，实现毛利约为59.01亿元。“我们的盈利能力还是不错的，ROE始终保持在20%以上。”
变化幅度虽然不大，但却与旭辉年初时所提出的发展节奏相符。
财务方面，林峰介绍，旭辉保持着一贯的财务稳健，上半年的融资成本继续收窄，下降了0.4个百分点，接近5.6%，“下半年可能还会持续再下降”。于上半年里，旭辉净负债率下降至63.2%。
关于最近被地产界广为讨论的金融风险防控措施，林中表示，该政策可以防止未来行业出现一些金融性的风险，对于旭辉等相对均衡的企业而言来说其实是有利的。
他续指，靠高财务杠杆，以及盈利能力弱的企业，可能会受到较大的影响。
“这个政策有三条线，一是净负债率不超过100%，今年上半年我们是在63%多一点；第二，现金短债比要大于1，旭辉在2.4倍；第三，扣除预收账款的资产负债率在70%，我们现在在74%，这个点略有差异。”
“不过，”紧接着林中补充说道，“我相信我们一年之内可以控制在70%以下。”
虽然话语中透露着乐观，但同样看到政策融资收紧及行业竞争激烈的林中，并不认为行业大环境未来会出现明显改善。在他看来，形势仍在变化，房地产未来将进入一个竞争、低利润和精细化的时代。
而他的信心则来自于一个理念——“无论政策和行业本身如何变化，最终趋势对于三好生而言都是有利的，旭辉的目标就是要成为这样的企业。”
显然，林中是一个“长期主义者”。这个理念如果具化到销售端，那便是需要做好销量、回款和价格的平衡。
“没有回款没有利润的销售那就是耍流氓。我们会在价格和销量上做一个平衡，不会去做大幅度的割肉式跑量。”
林峰举例说，虽然上半年市场经济受到了疫情的影响，但从前八月的项目销售来看，旭辉还在保持着稳步的提价。
基于这一观点，旭辉给未来三年的增长幅度划定在15%左右。“如果是权益后，那增幅可能会更快一点，因为我们这两年在不断提升权益比，权益后每年年化增长可能会在25%以上。”
“再打造一个比旭辉市值更大的舰队”
不管调控如何收紧，地产仍是一个有着巨大容量的行业。
“房地产是一个上下游整合的行业，产业链非常长，地产主业规模做大以后就会形成一个平台的能力。”林中表示，在旭辉未来中长期，提升构建生态平台的能力十分重要。
从数据上看，旭辉上半年的物业销售较去年同期增长了7.6%，租金收入同比增长了25.1%；而物业管理及其他服务收入较去年同期增长了88.2%。
不难看出，再度回归的永升生活服务对于旭辉上半年财务表现贡献不小。
“永升物业是2018年底才上市的，去年市值达到了两百多亿，随着旭辉多元化生态型的业务逐步的成熟和上市，未来我们有机会再打造一个比旭辉更大市值的舰队。”
在林中的规划中，物业平台的上市只是第一步。除此之外，旭辉的多元化领域还囊括了长租、养老、教育、商业、代建等多种业态。林中指出，未来这些业务成熟以后会跟永升一样，逐步迈向资本市场。
“永升已经上市，接下来第二批就是我们的长租公寓，EPC绿色建材，再接下来就是旭辉商业、旭辉代建，再往后是教育和养老。”林中坦言，除了已有的业务之外，旭辉未来也将继续开拓新的、跟主业有协同战略性的业务。
和主业协同，这是旭辉在多元化过程中的一个首要前提。随着市场逐渐从增量逐渐走向存量，先一步做准备的企业或许能在下一阶段的竞争中占据更多的优势。
对此，林中指出，接下来旭辉拿地将继续通过多元化拿地和招拍挂“四六开”，来提升稳定毛利和净利。
“下半年，我们会优先保证一些多元化拿地的项目落地，包括商业拿地，包括用教育拿地、旧改等。”据了解，旭辉上半年拿地的平均溢价为17%。林中表示，将通过上述多种方式勾地，从而进一步降低溢价，从而控制成本。
而在勾地的同时，旭辉也计划每年将拿10%的土地投资的金额投资于持有物业，逐步增加租金收入。“未来几年，我们的计划是每年租金复合增长率达到45%，到了2035年时，租金收入就能达到35亿。”
以下为旭辉控股2020年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：三个红线政策出台，导致头部的房企一个什么局面，旭辉在降杠杆方面有什么举措？第二个问题，虽然现金回报比较高，但是开发商在一线城市越来越难做，旭辉在上海如何破局，接下来会有什么值得期待的大动作吗？
林中：第一个问题，我认为中央出台防控金融风险的措施，我认为是非常必要非常及时的，也是整个促进房地产行业持续健康稳定发展的重要举措。
中央出台了房住不炒，分城施策，租售并举，这个时候出台一些政策会防止未来房地产行业出现一些金融性的风险。这个政策对旭辉来说是更有利的，我认为像旭辉这样实施均衡发展的战略，财务稳健，以及坚持长期主义的企业会受益于这种政策。
这个政策有三个线，一个线就是净负债率不超过100%，今年上半年我们是在63%点多一点。第二，现金短债比要大于1，旭辉在2.4倍，第三，扣除预收账款的资产负债率在70%，我们现在在74%，这个点略有差异，我相信我们一年之内可以控制在70%以下。旭辉长期在三个方面与政策保持统一，一方面坚持均衡的发展策略，就是增长率，负债率和利润率的均衡，特别在去年到今年初，我们进一步降负债，所以这个政策对我们的影响相对会比较小。第二，旭辉过往一直坚持财务稳定，第三长期主义。所以总体对我们的影响比较小。
但是新政出台，对靠高财务杠杆，盈利能力弱的企业影响可能就会稍微大一点。总体来看，我认为这个政策出台将会更有利于促进行业的持续稳定健康的发展，更有利于促进防控风险，使得这个行业未来不会出现大的风险事件。所以，旭辉也会得益于这些政策的出台，保持平稳的增长，有质量的增长。
方轶群：旭辉2000年到上海成立旭辉集团，从此开始了全国化的布局，旭辉没有离开过上海，我们对上海非常熟知，不仅是上海，所有一线城市有几个特点，所有头部企业在一线城市，要不是区域总部要么是集团总部，第二项目的投资资金非常大。我们在前年，在上海我们成立了第一个商用事业部，除了住宅以外，从去年我们成立了上海商管分公司，这是我们接下来从存量到增量的改变。
我们要两个双轮驱动，首先既要做好增量又要做好存量的开发，今年在上海积极抓住投资窗口期，同时在今年还有两个项目要开业，另外在存量里面，我们去年也成立了城市更新部，获取了第一个产业园升级的项目，并且在办公租赁领域做了轻资产输出，另外，从今年开始，我们还在做代建业务的拓展。
从商业的战略来看，如何做好社区商业和区域型商业的双轮驱动，如何解决好最后一公里，同样解决我们区域商业的品牌效应，因为上海的一线城市，凡是一线城市有一个特点，人口密度很大。
现场提问：之前管理层提到今年会达到2300亿的全年销售目标，下半年开发商是否会因为急于回款，降价跑量，旭辉怎么应对，怎么保障销售目标的达成？
林峰：今年上半年疫情的时候就有很多伙伴朋友问，今年疫情这么严重，公司有没有调整目标的打算，我当时就很坚定的告诉他，我们不奋斗到最后一刻不会轻易调整目标，结合1-7月份销售和8月份预计的销售，1到7月份我们追平了上半年疫情的影响，8月份已经反超了110几个亿，所以对全年2300亿的目标非常有信心，目前来看能够超额完成2300亿的目标。
我们从来不会因为追求销售数量而不追求质量，所以从我们常年以来的利润率和今年回款率来看，我们始终坚持有质量的销售，有质量的销售只有两点，第一叫有回款的销售，第二叫有利润的销售，如果没有回款没有利润的销售那就是耍流氓，做多少规模都可以。
我们在价格和量的平衡上，会有一个综合平衡，综合平衡的成果，我们觉得在既定的销售价格上，不会去做大幅度的割肉式的跑量，也从现在1到8月份的项目销售来看，我们还在稳步提价的阶段，所以我们提出来，每一个平米，能不能多卖一百块，这就是我们每一个销售的目标，其实我们还在提价的阶段，还没有进入到降价的通道，这是我们对销售质量的确保。
到年底我们也相信，还是能够保持保量的完成我们的目标。当然完成这个目标的背后，我还想强调一点，营销从来不仅仅是销售部的工作，我们觉得更多的是把产品和服务做好，来支撑我们内在的价值，从而提升售价。
现场提问：这次疫情改变了这个世界包括很多产业的价值观，你认为地产行业是否已经被永久改变，会向什么样的方向改变，具体会怎么拥抱和应对这样的改变，有哪些具体的措施？
林中：这次的疫情，我认为有一些改变，但是对这个行业长期发展的趋势没有太大的变化，这次疫情的改变，我认为分成几个方面，第一个方面是对客户的需求和市场会有一些短期的变化，我们看到改善性的需求在加速的释放，我看到客户对很多产品功能会有新的要求。
但是这些变化对旭辉来说，旭辉打造更好的产品和服务来满足客户的需求，更快速的来推动产品的更新跟迭代，来满足需求的提升。包括给客户提供更好的品质，未来是一个消费升级的时代，未来是一个品质升级的时代，所以旭辉在产品跟服务上一定要做好这个事情。
所以，总的来看，变化包括这一轮政策融资的收紧，行业竞争的变化，其实对旭辉来说也是一样，旭辉持续保持自己的策略，均衡发展的策略，财务稳健的策略和坚持长期主义的策略。
行业的发展，未来除了这些外，大力的推进数字化改造，数字化的转型，对旭辉未来帮助很大，从最基本的提质增效，到业务赋能，到辅助决策，到颠覆我们一些经营的模式。房地产行业过去还是比较粗放的，未来进入一个竞争的时代，低利润的时代，房企行业一定要精细化，所以旭辉不断在精细化上做得更好。
在整个未来的变化里面，我相信无论是疫情带来的变化，无论是政策带来的一些变化，无论是这个行业本身发展带来的一些变化，我相信这些变化都有一个趋势，那就是对三好生是有利的，对坚持长期主义是有利的，对财务稳健、均衡发展的企业是有利的，旭辉要成为这样的企业。
现场提问：有人说5G互联网时代，数字化程度的高度直接决定了未来房企的实力，旭辉是怎么看待这个观点的。旭辉数字化转型主要体现在哪些方面？第二个问题，在行业融资收紧的情况下，境内外融资旭辉会怎么安排？
林中：我们处在一个VUCA的时代，这个时代高度的不确定性，模糊性，这种动荡，很多时候我们要使组织更加敏捷，要更有活力，我们要运用数字化以及新的技术，要改变我们的业务跟模式。所以，数字化转型是旭辉整个未来几年重大推动的一些事情，我们希望数字化转型能达到四个效果。最低的效果叫做提质、增效、降本。第二个业务赋能，第三个，要辅助经营决策。第四，颠覆经营。所以整个来看，数字化我们会在几方面，第一，我们在组织上，旭辉设立了首席数字官，旭辉建立了有百人以上科技的团队，这是组织能力上的投入。
第二，这个企业要从房地产企业变成有科技特点的企业，一定要从文化上变革，旭辉通过引入OKR来推翻传统的绩效考核的变化，让OKR成为一个不确定环境下迭代创新的，非常好的推动文化的工具。第三，大力的投入，基础的科技设施，我们每年大概都会拿出我们利润的3%左右用于我们的技术的提升，用于我们基础设施的提升。
第三，我们重点有几项大的工作，一个是我们业财一体化的系统，特别是大力提升线上销售的平台旭客家，未来大量持续的投入会对旭辉产生重大的效果。未来数字化对地产的颠覆就会体现在交易方式上。
其实我们后来发现，这里面未来会有巨大的价值，一旦把地产企业数据价值跟我们物业打通，跟我们长租公寓打通，跟我们的养老打通，教育打通，相信这些未来会有很多新的生意，也会有很多新的亮点，就像物业行业一样，未来长租公寓也是一样，一般的人做不过地产背景的，今后养老只有两类人能做，一类是保险，一类是地产，一旦这些数据能打通，能积累，能形成，我相信有巨大的价值。随着我们技术的进步，随着我们不断的积累，未来它会有巨大的价值。
杨欣：关于“三线四档”的政策，我觉得实际上也是对整个行业来说是一个好事情，规则应该是非常市场化，规则化，而且是透明化的，相信只有长期主义的房企能够得到更大的受益，以旭辉来讲，我们上半年整个有息负债只增长了1.5%，实际上我们在财务杠杆上是非常克制的，而且整个净负债率比上年度末继续下降目前只有63.2%，包括我们的现金短债比依然在2.4倍非常安全的区间。
另外一方面看我们的土地储备也是历史性的第一次跨越了一万亿，能够覆盖未来三年发展的需要。所以整体而言，在新增项目，财务稳健，管理精细，长期主义的房企能够得到更大的受益。用我最喜欢的一句话叫做风物长宜放眼量，我想长期主义的房企应该在未来十年，二十年应该能够得到更好的发展。
现场提问：今年上半年整体拿地的热度是比较高的，比如长三角这块，公司今年下半年拿地策略会不会有所转变？销售回款今年会有大概多大的比重会放在拿地这块？
林中：旭辉上半年拿地还是维持着一贯的策略，第一，聚焦在一二线，强三线城市，我们上半年拿的项目90%都是在这个城市，第二持续提高多元化拿地的比重，所以我们上半年拿地大概有37%靠多元化拿地的。
我们在二月份拿了多块非常好的项目，二月份是疫情最紧张的时候，因为我们很多人都没上班，但是我们认为长期看好中国的房地产市场，所以二月份拿地也是我们最多的月份之一。第四，控制上半年拿地的比重，总共拿了四百多亿的土地，旭辉付的款在两百多个亿，拿地的比重占销售收入45%左右，下半年旭辉整体的投资策略来看，还是维持一个稳健的投资策略。
具体来说，会实施量入为出，因为我们今年还是要争取我们的现金流为正，第二，投资的强度希望控制在40%，销售的40%。但是总量可能会比上半年略高，因为上半年我们卖八百亿，下半年我们卖一千多亿，所以按40%的同比，我们总量会比上半年略有增长。
另外，聚焦在一线，二线，强三线拿地。不拿贵地，不拿地王，不拿错地，还是坚持旭辉拿地的纪律和原则。同时，加大多元化的拿地，下半年我们会优先保证一些多元化拿地的项目落地，包括我们商业拿地的，包括我们用教育拿地的，包括旧改的，包括我们城市土地熟化的。我们要控制土地的溢价，上半年土地溢价在17%，下半年有机会应该进一步降低拿地的土地溢价。
