打新“陪跑者”终迎光明,有房客户也将赢来春天?

2020-10-22      来源:黄冈房产网   浏览次数:4790

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近日,深圳多盘宣布拿到预售,并同步发布了销售方案。这其中,就包括嘉富新禧(嘉富宝禧)金地峰境瑞府两大刚需楼盘,两盘分别位于备受关注的沙井(新桥街道)和光明,均价相似,总价区间也极为接近。


根据两楼盘公示方案显示:


嘉富新禧项目分为南北两区,南区为嘉富新禧花园、北区为嘉富宝禧花园,本次备案房源位于嘉富新禧花园1栋、嘉富宝禧花园2/3/5栋,共689套住宅产品,户型建面约76-126㎡,备案均价约5.23万/㎡,单价区间在4.69-5.65万/㎡,总价区间在458-713万/套。


金地峰境瑞府可售房屋共计2栋5座629套住宅,户型分别为建筑面积约93㎡两房,约115㎡三房、约136㎡三房等三种户型。备案均价约5.14万/㎡,单价区间在4.6-5.6万/㎡,总价区间在438-766万/套。


两楼盘价格相近,且分别处于深圳最火热的两大片区——沙井和光明,就在此之前:


嘉富新禧的一期项目,此前一期项目嘉富新禧推出340套房,均价4.77万/㎡,1222批认筹客户,相当于4个人抢1套房;


金地峰境瑞府隔公园相望的民轩揽翠台,推售249套房,均价5.11万/㎡,359批认筹客户,也在当天实现“日光”。


事实上,今年诸如以上实现“日光”的楼盘早已屡见不鲜,据统计,自6月以来,截至目前深圳已经有13个住宅新盘实现了开盘售罄。



仔细观察实现“日光”的这些个网红楼盘,可以发现,它们大多都位于大空港和光明等高速发展的区域,上车门槛也大多都在300-600万的一个区间内。


这些新房之所以受到市场的热捧,很大一部分原因在于价格的优势。限价之下,新房二手房价格倒挂,使深圳人“打新”热情高居不下,购房者想尽办法只为抢到新盘,由此形成深圳楼市独特的“打新潮流”。


无房户优先,有房客陪跑?


值得注意的是,同此前开盘的诸多楼盘相同,近日获批预售的金地峰境瑞府以及深铁阅山境等,也均是继续采用了“无房户优先”的选房规则。


而这个“区别对待购房者”的选房方式,似乎早已成为深圳新盘开盘的共识。


自715新政之后,深圳的选房模式开始不断的升级强化,先是“线上公证摇号选房”升级到“积分选房+公证处公开摇号”,又从“积分选房+公证处公开摇号”进化到“无房者列入优先选房级别”


这两次分别以2020年8月13日华强城市花园一期以及2020年8月30日招商臻府入市为标志。


华强城市花园一期以积分靠前作为选房优先级,但因为积分划分过细,积分统计工作量太大,后来同样位于深圳宝安区的招商臻府项目,则直接将无房者列入优先选房级别。


(电建洺悦府销售公告)


此后,电建洺悦府、远洋天著、越秀和樾府这些热点楼盘,其销售方案均采用与招商臻府相同的“无房客户优先原则”, 在此模式下,“深圳无房”且有购房资格的刚需客户拥有很高的优先度,有房客户则相对处于劣势。尤其是对于一些比较热门的“打新盘”,有房客户大概率会扮演“陪跑”角色。


供应逆袭需求,陪跑者春天来了?


事实上,“打新盘”其实就是对倒挂与限价新盘的追逐,本质上是一种追求利益最大化的行为。而作为房地产这种大宗交易,其置业的需求其实是相对稳定的,像这种追逐的火热其实更多地是意味着置业者的入场积极性高和观望者的减少,而非是需求的暴涨。


成交终究是会以真实需求为基础的,与需求相对应的就是供应,持续的供应必然会逐步消化需求。在需求的增长跟不上供应的增长时,热度自然会逐渐平息。


以金融街华发项目为例,6月23日,金融街华发一期“融御华府”开盘,394套新房,吸引了8997名购房者参与了认筹,中签率只有4.3%。


三个月后,项目二期“融御花园”于9月27日开盘,价格、户型、房源数量与一期基本相同的情况下,认筹人数却由接近9千减少为2400多。


之所以出现如此现象,一方面原因是715新政后许多当时的购房者失去了购房资格,另一方面,就是“需求被快速消化”的功劳。


据统计,近4个多月来,金融街、中海、电建、民轩等相继推出的6个楼盘就消化了光明3700多套的市场需求。



对于“打新”来说,在总价接近的基础上,许多置业者为了能在‘网红盘’抢占一席之地,不得不广撒网——在已开放认筹的多个楼盘里报名申请摇号。这也就造成各个楼盘间认筹客户的重复率往往是非常高的。


在此基础上,市场的需求量绝不能用粗暴的以各个楼盘认筹人数相加去体现,许多自媒体所说的“近3万人陪跑”自然并不具备真实的说服力。


事实上,光明几个月来3700多套住宅的供应,其实已经很大程度上已经缓解了市场需求的饥渴程度


且如果将置业目光放到全市,相近价位上,这几月来还有华强城、嘉富新禧、甚至中海汇德理等同样限价明显的楼盘,这些楼盘或多或少地也会消化掉许多原本打新光明的置业需求。


而且,除了已经发生的集中推盘之外,接下来的两个月,深圳还将迎来第二次供应热潮。


根据深圳市住房和建设局9月30日公示,截止9月份,本年内深圳市计划入市的住宅尚有247.67万平方米,26909套。



而这其中,就有不少楼盘备受“打新者”的关注,信息显示,在年内计划入市的项目中:华润城润玺、万科臻山海家园、万丰海岸城锦园、嘉富新禧(二期)、嘉富宝禧、峰境瑞府、佳兆业云峰汇、宏发万悦山名庭、万科光年四季、勤诚达正大城……一众网红项目蓄势待发。


其中,仅沙井、新桥、光明、凤凰四个街道,接下来2个月内便有10个住宅项目,近50万平方米,6042套房源供应。



随着新盘的扎堆供应,将迅速去化市场真实需求,中签率升高,“打新”难度或将逐渐变低,一些曾经多次与幸运女神擦肩而过的“陪跑者”,或许也将在接下来的时间里迎来春天,如愿选到心仪的房子。


嘉富新禧:取消“无房户优先”?


此外,耐人寻味的是,就在“无房客户优先”几乎已经成为共识的情况下,同样“网红”的嘉富新禧&嘉富宝禧项目似乎做出了另类的举动。


仔细阅读昨日(10月21日)嘉富新禧&嘉富宝禧项目住宅销售方案发现,在此次方案中,其实并没有出现类似“无房者优先选房”的内容。



而在8月22日嘉富新禧一期的住宅销售方案中,是清楚显示有“第一类无房且购房资格的客户优先摇号及优先选房资格,其次为第二类有房且有购房资格的客户”的文字内容。



之前销售方案中存在过的内容,此次却悄然消失,在“无房客户优先”已接近成为惯性认知的当下,突然消失的束缚无疑重燃了许多有房客户的选房预期。


这或许是由于需求在逐渐被消化,充足的供应给予了强大的信心,而这对于当下的深圳来说,一定是件好事。同时,这对于拥有同样迫切置业需求的一些有房客户来说,似乎也意味着:希望一直存在,春天终会来临。




深圳 中原 成交分析

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