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说到龙华的豪宅，从最初的观澜高尔夫别墅，然后是北站附近的水榭山、圣莫丽斯、熙园山院，还有星河丹堤，这几个都比较有代表性。在龙华新区到龙华区的这个过程中，整个龙华的发展又有了一个全新面貌，红山在深高北的带动下，变成了“宇宙中心”，水榭春天五六期、金亨利、汇龙湾也相继成为豪宅。
2019年，金茂府的开盘让整个龙华豪宅有了新高点，从不敢相信龙华能破十，而如今不管是一手还是二手10万+去化常态化，包括深高北也从当时的六万多一路向上，现在成交均价是13万。另外，在龙华观澜，鹭湖片区也被行业人员划分到豪宅梯队，像天悦湾的临湖别墅、城建仁山智水等；尤其是仁山智水这个盘，需求大于供应，价格也从四万多到成交价八万。那么这些市场变化，是由什么引起的呢？
首先，是深圳的快速发展让各个片区都得到了受益，龙华最初也不被看好，2013年的时候，房价2万多还觉得不值，我们就这样一路看着它6万、8万、10万+这种状态，片区规划都落到了实处，价值自然体现出来了。当然，因为地理位置的优势，北站交通枢纽带动周边，商业配套、应试教育、城市建设都越来越好。
目前整个龙华常住人口是170多万，户籍人口有接近50万左右，增长非常快，最新的一次排名，是深圳第三。据不完全统计，龙华总共有227个小区，从豪宅分布的数量来说，才5%的比例，实际上还是很少的状态。那说到龙华的豪宅，可能最大的缺点就是比较散，只有北站豪宅区那几个小区相对集中一点。
和深圳的其他区域对比，龙华的豪宅，还有一个缺点就是缺少这种已经成型的大型购物中心。这里指的不是一般的商业配套，能匹配豪宅的高档购物中心，标准是不一样的。比如说罗湖的万象城，楼上就是幸福里；那华润城对标的是万象天地，深圳湾对标的也是万象城和临近的海岸城，香蜜湖片区最早的应该是山姆会员店，cocopark过去也很近。当然，缺点只是当下，因为龙华的豪宅目前还处于一个起步阶段。
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通过我们的市场数据发现，新政过后，豪宅去化是高于普通住宅的，从9月的成交数据（参考：龙华9月成交月报）可以看到，144平方以上的豪宅占比量，创下了历史高峰，之前这个面积显示最高占比才24%，上个月直接冲到了38%，715政策对豪宅的影响并不大，这使得豪宅反而在当下的市场背景下，有抬头的迹象。
再来看一下龙华10月的成交情况，我们截取了以红山和北站的部分数据为例：
是不是眼前一亮的感觉呢？从这个豪宅的成交量来看，整个北站豪宅片区，单价在10万以内的占比是比较高的，整体的均价是10.25万。如果以750万来界定的话，10月前二周成交的数据里面，整个红山片区只有两套房低于750万，豪宅成交活跃，那为什么会出现这种现象呢？
从我们收集到的情况来看，一是这些房源基本都是满五年，红本在手；二是部分业主在政策之后对价格做了一些让利；三是在整体均价已经9万多的情况下，还不如选择改善大户型一步到位。大户型热度高了，成交反而超了刚需小户型。
菲菲楼市总结原因有三点：
1、需求释放：9070政策以及422政策影响，保障房对豪宅盘有成交阻力。
2、新政刺激：715之后名额更稀缺，原小换中改为多房，整合成一步到位。
3、龙华大盘价格洼地：以金茂府为例，周围3公里以内倒挂比较明显。
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最近有人问我们：红山10万+，还能入手吗？此时，小编想说一句：“元芳，你怎么看？”在回答这个问题之前，我们可以先参考一下整个龙华目前豪宅的分布和价值点。
（注：下图为龙华最新成交数据）
从两张图片对比大家可以看到，整个豪宅跟普通住宅目前相差的价位都是在1万到2万之间，当然像水榭山这种纯别墅区除外。所以，龙华10万+ 投资空间在于我们选对地段、选对盘、选对户型。
1、深高片区：深圳接下来三年公立学位相对来说还是缺口比较大的，因为新生儿持续增加，公办高中录取率持续低位的状态，目前名校效应应该还要保持一段时间。
2、上塘片区：像金茂府，科技引领新一代的消费群体（以90后为代表），在这个盘体现的比较明显，从整个龙华乃至深圳来看，性价比是比较高的。
3、北站豪宅区：带深外龙华校区的三个盘，相对来说资源稀缺，不可复制也是很多客户选择的一个关键点。
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800-1000 万，为什么选择龙华？哪些小区可以选？下图这张表，是我们按照户型、区间价格做的一个罗列，如果价值预算是在这个阶段的，就可以直接作为参考。
梅林关片区：800-1000万可以入手的是星河盛世和玖龙玺，均价分别是8.6万和10万左右，当然星河盛世这种双拼的价格要更便宜一点。这两个楼盘都是属于共享学区，初中是属于深外。这两年关注度比较高的应该是玖龙玺，它的优势是得房率比较高。共同的特点，就是商业综合体楼上，相对来说购物、生活都很方便。
红山片区：这个价格能上车的向深高北就是水榭春天五期78平方的二房，均价13万，优势就是名校。再到龙华实验，近期成交很活跃的，像水榭春天1-3期，120-160多平，均价在9-9.5万之间。还有卓越皇后道，因为Costco的带动，成交量也是一度领先整个片区。另外像星河传奇，89平这种户型得房率的优势，目前关注度也比较高，总价也是在800-1000万之间。
民治片区：值得一说的就是公馆1866，这个盘带的是民顺小学和民治中学，它有几个户型可算是豪宅的标配，面积为143平、157平、222平，也因为这些户型，带动到整个1866的房源都比较受欢迎，绿化率占比34%，在整个红山片区来说是比较高的，800-1000万的话，可以入手89-136平的。
上塘片区：800-1000万目前能入手的就是鸿荣源尚峻，像120平方左右的户型。还有港铁天颂100平方左右的，单价在8.5万左右，有三到四房。这个片区由于金茂府的带动，目前，该片区成交是处于一个需求大于供应的状态。
壹成片区：作为龙华中心区，学位带第二实验学校的壹成中心，目前11期璞誉府还有部分大户型在卖。二手的话，这个价格能买到95-143平方的五房，二手和一手的最大区别就是得房率更高一点，选择更灵活，璞誉府的优势就是居住更安静。
鹭湖片区：龙华外国语学校可谓是网红学校，口碑、名牌效应，都受到了外界的很多关注。这个片区的楼盘有鹭湖一号、仁山智水、金地天悦湾等。老深圳都知道，天悦湾是继观澜高尔夫后的第二个豪宅面市，不过成交量一直处于低位，甚至部分房源放盘超2年，据我们观察，主要是法式的建筑风格目前我们深圳居民还接受不了。当然，从居住性价比来看是值得的，毕竟小区一面临湖、一面被公园包围，最关键的是价格还赶不上普通住宅。
鹭湖一号的成交量可以说是近3年龙华排第二的，第一当然是体量大的壹成中心，鹭湖89平的户型，因为价格的优势，从360万卖到现在接近600万，但按照800-1000万这个价位，可以买个140-193的舒适大户型。再就是仁山智水了，如果是一千万左右，可以买到108平的户型，少量157平和143平的可选择。当然，这个盘作为观澜的豪宅代表，成交最活跃的还是2000万左右的别墅，关注度非常高！
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龙华 红山 观澜
