房产网 “十四五”开局之年，深圳控股似乎要开始发力，尤在拿地方面，表现出“空前力度”。
3月31日，深圳控股执行董事、副总裁董方在2020年全年业绩会上表示，今年计划新增土地储备150万平方米，计划投入资金150亿元至200亿元。
据其介绍，土储新增方面，2019年新增56万平方米，2020年新增63万平方米，两年合计新增120万平方米。对于今年计划新增的150万平方米，其表示：“这个力度应该是在历史上空前的。”
值得注意的是，2020年深圳控股实现收益188亿港元，同比上涨26.0%。除了主营业务之外，其他收入及利得是21.34亿，同比上涨576.3%，主要来自于所投资的恒大地产股权所得两笔分红。
此外，较高的毛利数据也引起市场极大关注。报告期内，深圳控股实现毛利88.15亿港元，较去年上涨72.0%，综合毛利率较2019年提高12.5个百分点至46.9%，房地产销售毛利率较上年提升15.8个百分点至52.8%。
管理层在业绩会上表示：“2021年是深圳控股‘十四五’的开局之年，可以看到各项业务指标都在提速。未来五年，将按照产城创新建设者的定位全面转型升级。”
拿地计划200亿
业绩会披露，截至2020年12月底，深圳控股土地储备总建筑面积463万平方米，计容建面348万平方米，其中在建面积248万平方米，一线城市土地储备占67%，大湾区土地储备占51%。
其中，深圳控股在2020年共投资63亿，增加约63万平方米土地，新增货值约134亿。2021年拿地目标定为150万平方米，计划投资200亿。区域包括粤港澳大湾区、长三角以及重点布局的一二线城市，将通过资产注入、产业勾地、城市更新、合作开发、兼并收购、公开招拍挂等多元化方式获取土地资源。
据介绍，目前公司正在沟通洽谈的项目近40个，土地储备面积近1000万平方米。除粤港澳大湾区，包括长三角、成都、长沙、武汉等都有不同程度的接洽，业态分布丰富。
对此，深圳控股向观点地产新媒体表示，对于收并购项目会有公司自身的评价方法，比如区域，在限定的投资重点发展区域。关于回报率，要远远高于招拍挂的回归率水平。产业的业态、项目的规划指标属于公司擅长，并可以发挥优势公司特长能力的。另外，合作的股权架构和管控模式也符合公司的特点。
关于集中供地的影响，董方表示，公司目前的土地储备以及未来土地增加的方式中，招拍挂只占20%至30%左右，因此总体影响不是很大，但也在持续改进。
具体而指，集中供地带来的是集中上市，对于设计、工程进度、营销等都会带来一定的挑战，目前深圳控股在优化提升流程，改善管理短板，以减少对自身影响。
深圳控股总裁黄伟则指出，已对公司自身做出调整，包括拿地、营销、资金筹措以及业务流程优化和再造等方面。同时，会依托母公司优势，结合自身综合片区统筹、产业园区建设、运营服务能力等在城市和产业之间协调发展方面，提出解决方案，以此来扩大深圳控股在未来城市的综合开发方面获取资源。
转化与转型
深圳控股土储转化而来的各项目，也在“颗粒回仓”。2020年货值280亿，去化维持在52%；今年货值大约320亿，有200亿来自于深圳项目。
而深圳项目正是拉升深圳控股整体毛利率水平的关键所在，据介绍，深圳市内项目毛利率整体达到50%以上，主要得益于深业中城、泰富广场等几个共80多亿的重点项目。由此，管理层表示“很有自信”，预计未来几年公司整体毛利率会维持40%以上的较高水平。
观点地产新媒体了解到，深圳控股今年还正在参与深圳三个旧改项目，约70多万平方米。公司表示，由其作为主导的八卦岭和车公庙项目，签约情况已基本在计划范围内，正在有序推进过程中。
除此之外，在深圳控股188亿的营业收入中，75%来自于物业开发，12%来自于物业管理，7%来自于包括租金和其他业务在内的物业投资。深圳控股称，因来自于新的物业和增效部分，未来三年预计维持20%的增长。此外，旗下三大商场的招商率均在90%以上，因此整体的投资物业运营优于市场平均水平。
对外投资方面，早在其2017年作为战略投资方投资的恒大地产仍成为业绩会关注焦点。
2020年恒大地产向深圳控股派发两笔共计14.5亿分红，同年恒大地产宣布终止该项重组。对此，深圳控股披露称，按当时协议内容，现持有恒大地产股权持有比例2.6439%，过去三年的总体收益率在35%左右。
同时可以发现，据财报显示，公司2020年股东应占净利37.23亿，同比下降8个百分点。管理层解释称，主要因为受到两项非现金的公允价值变动的影响，一个是金融资产公允价值下降了4.7亿，另外一个是投资物业的公允价值下降了6.7亿。
基于其各个业务板块积累的经验，总裁黄伟表示，深圳控股对于未来“十四五”定位是产城创新的建设者，即从以原来的房地产开发为主业，将转型为以城市的综合开发和运营两大业务。此外，还包括园区业务和科技业务，在加快培育和资本市场的对接。
据参会投资者透露称，其中城市运营业务将是其未来几年重点培养的业务，按照三到五倍的目标，到“十四五”期末，预计营收在100亿左右。
这也许预示着，未来深圳控股的收入结构和利润规模也会发生变化。而销售目标，也可能不止于2021年预设的180亿。
以下为深圳控股2020年全年业绩会现场问答实录：
现场提问：深圳控股目前土地储备情况如何？2021年拿地节奏怎么样？发展规模有没有考虑提速？
董方：截止到2020年12月底，我们的土地储备总建筑面积463万平方米，计容建面348万平方米，其中在建面积248万平方米，一线城市土地储备占67%，大湾区土地储备占51%，这是我们目前的土地储备状况。
对于2021年拿地节奏，在2月底召开了集团的投资工作会议，提出今年要新增150万平方米的土地储备，计划投入资金150-200万。
2019年新增56万平方米土地储备，2020年新增63万平方米土地储备，也就是说这两年合计新增120万平方米，但今年一年就要新增150万平方米，这个力度应该是在历史上空前的。
目前到3月份，除了粤港澳大湾区，包括长三角、成都、长沙、武汉等城市都有不同城市的接洽，现在正在沟通洽谈的项目近40个，土地储备面积近1000万平方米，业态也非常丰富，只要我们实现这里面的15%就可以实现150万平方米土地储备新增的目标，对这样一个目标我们还是比较有信心的。
现场提问：请问管理层对22城土地集中供应的看法？是否会加大中小型房企在公开市场拿地的难度？对于集中供地你们怎么看？
董方：对于这个政策，我们觉得是增加了土地的透明度，可以让大房企、中型房企更好地增加土地储备。集中供地以后，目前了解到很多城市基本上是在4、7、10三个月推出土地，相应地可能对于资金紧张的企业还是压力比较大，对于短期融资会有一点压力。
对于深业集团来说，集中供地以后带来的是集中上市，对于设计、工程进度、营销都会带来一定的挑战，我们目前也在优化提升流程，改善管理短板，希望能够在新的政策情况下，能够减少对我们的影响。
另外，22城集中供应主要指招拍挂，对我们现在的土地储备以及未来土地增加的方式来说，招拍挂只是方式之一，只有20-30%、30-40%的比例，并不是我们的全部，所以对我们有一定影响。我们一方面在改进，另一方面对我们的总体影响不是很大。
现场提问：深圳旧改项目进展如何？何时能转化入市？深圳控股参与的车公庙、八卦岭河套地区开发项目进展如何？
董方：旧改项目现在大约有70多万平方米，一直在紧密推进当中。因为城市更新有非常复杂的特点，牵涉到拆迁户、政策、租户，所以在这个推进过程中有很多不确定性因素，时间也可能会比预计的会延迟。
今年有三个项目，包括八卦岭、车公庙的旧改项目都在加紧推进过程中，签约的情况基本在计划范围内，希望今年能够实现突破。
黄伟：参与的三个深圳的核心区域，其中八卦岭和车公庙由深圳控股作为主导，在做片区的统筹和提升，目前这两个区域的统筹都在有序推进过程中。尤其是在整体片区统筹的支撑下，对于深圳控股自身的项目加快推进和进一步完善整个片区的配套，都起到了非常正面和积极的作用。
目前具体体现在八卦岭旧改的这些项目，以及车公庙立城一期、一期2以及二期的推进，进展都比较顺利。同时对于承接政府在公共片区的完善方面，深圳控股也做了非常多的工作，包括政府项目的代建与片区内一些企业的合作，目前都推进得非常积极的有效。
另外，在深港科技园区即保税区方面，我们与深圳国企共同参与和推进，在产业的导入方面，目前进展也是非常顺利的。
现场提问：在转型创新方面，深圳控股有做哪些事？“十四五”有什么具体的规划？
严中宇：未来五年，将全面转型升级，按照产城创新建设者的定位，全力转型为以城市的综合开发运营、科技产业的投资服务为主业的科技产业集团。
第一，我们的核心主业地产，我们深耕湾区，做特色鲜明的地产业务，我们提出了双优的战略，优质产品和优质服务。
第二，加速拓展，覆盖多种业态，服务城市升级的城市综合运营业务，这一块是我们的创新型业务。
第三，园区业务，通过空间的建设、产业的导入、智慧化的运营、投资孵化形成产业生态圈，打造产城创新的价值闭环。
第四，加大对科技产业的投资与培育力度，以科技赋能产品和业务的转型升级。本集团将积极探索未来产业和未来城市空间的关系，加大在全屋智能和智能屋产品的设计和研发投入，打造优质产品，运用数字化、智能化的手段进行城市的运营管理，打造优质服务。
现场提问：管理层怎么看三道红线的问题？深圳控股的应对之策是什么？目前地产三道红线、商业银行两道红线，预计会对公司产生何种影响？
刘世超：地产行业的三道红线，我们认为是一个降杠杆、降负债、防范金融风险的举措，这是国家的大政方针，我们也严格执行。
第二，对于房地产企业来说，对于重点房企可能影响更大，过去规模化扩张的过程中，他们积累了很多的金融风险。对于深圳控股本集团来看，三个指标都在绿档范围，未来还是以坚持财务稳健的基础上适当扩张、适当发展的步伐。
应对之策：第一，加快销售回笼，去年已经回笼了不少现金，我们内部有一个口号，颗粒归仓。各项目公司销售资金、持有资金必须全部返回到集团总资金池。
第二，今年第一季度时已经将一些短债置换成长债将近9.4亿港币。第三，依托深业集团，它是一个3A级的综合型企业，资金池规模非常大，而且它的信用非常高。
本身我们自己也是银行的优质客户，有两个融资渠道，一个是境外，主要是境外香港的银行，一个是在国内。未来我们也尝试多种融资工具，比如直接融资、ABS、REITs，还包括一些债券，目前已经尝试了CMBN和CMBS。
第四，关于银行业的两道红线，涉房贷款总体额度规模的控制以及开发贷、经营贷、消费贷、按揭贷款，也有内部窗口指导的额度控制。据了解，在大湾区，尤其是深圳商业银行，这方面的额度还是比较充足的，所以暂时的影响不是很大。
现场提问：针对恒大股权投资，公司去年的收益如何？对于恒大与深深房重组失败一事，管理层有何看法？
严中宇：恒大股权的投资，我们从2017年开始投资，投资时也与对方签订了相关协议，从过去三年的分红情况来看，我们还是很不错的，总体收益率在35%左右。
去年宣布重组中止以后，我们和恒大做了充分的沟通，恒大地产也发布了相关的公告，和所有的战略投资者都签订了新的转为普通股的协议。根据当时签的协议，有两个选择，一个是回购，一个是转为普通股，可以获得50%的股权补偿。
经过考虑，我们的股权也已经在去年年底成功地过户到我们的名下，我们现在的持股比例已经上升到2.6439%。根据我们以前签的分红相关安排，过去三年我们的分红是完全有保障的。
现场提问：公司如何看待今年的深圳市场环境？相关调控政策对深圳控股业绩是否有影响？深圳2020年楼市调控不断，二八新政出台后楼市交易量已经下行，深圳控股如何看待深圳“715”“二八”为代表的楼市调控？
董方：去年“715”出了新政，“731”关于公寓又出了政策，今年2月8日对于二手房也出了一个新的政策。
综合来看，为了遏制房价过快上涨，确保真正的刚需客户、无房客户能够买到新房，同时也防止二手房过快地上涨。
对于深圳控股，我们的项目今年主要是东岭、信宏城项目，属于刚需产品，对于无房户来说应该是一个好的选择，当然今年我们还有深业中城这种优质的核心地段的住宅产品。这个政策对于我们的核心产品和刚需产品的影响并不大，我们也有信心实现今年全年业绩指标。
