文/乐居财经李一禾
总裁万科祝九圣成功，找了两个将军支持他。
12月2日，万科发布文件，经集团总裁朱久生提议，张海、朱保全出任公司联席总裁，协助总裁朱久生负责万科开发运营业务和服务业务的管理。
据了解，在去年9月的业务研讨会上，朱久生建议行业全面加强整体作战，发挥阵痛期集团军优势。经过内部讨论，正式确定张海、朱保全协助总裁管理万科两条业务线，张海负责业务的开发和运营，朱保全负责服务业务。
现在经过一年多的实践，这个任命也在意料之中。
在这一轮行业危机中，万科凭借混合所有制的优势和背后国有股东的加持，虽然受到了些许影响，但也承受了压力。
尤其是2021年，万科继1995年和2008年之后，出现了上市31年来的第三次净利润下滑。郁亮当时发的《致股东》中，用了“难忘”二字来形容。
行业的不确定性风险依然存在，为了稳定发展经营的基本盘，进一步发挥第二增长曲线的优势。万科不仅在根据外部环境的变化进行及时的调整，也在适时的抓住机会为自己储备资源。
前日(12月1日)，万科发布公告称，第一大股东深铁集团请求股东大会给予董事会发行公司股票的一般授权。
寻求授权的内容包括根据相关期间的市场情况和公司需要，决定单独或同时发行和派发万科新增a股或h股；经批准的新股数量不得超过a股/H股数量的20%，包括但不限于普通股、认股权证、可转换债券及其他有权认购或转换为股份的证券。
不仅是万科，自11月28日证监会披露地产五条措施以来，已有复兴、世茂、大明、新湖宝、天地源、陆家嘴、华夏幸福等多家a股上市房企宣布筹划非公开发行股票。
这些企业中，不乏之前卷入风险的房企，如世茂、华夏幸福等。
大股东的“关照”
对于最新的授权请求，万科回复相关媒体称，深圳铁法集团已提请股东大会给予发行股份的授权。一方面，大股东希望万科能够积极把握政策机遇，为万科继续坚定转型和长期健康发展储备资源；另一方面，也是大股东和深圳市政府对万科的坚定看好和全力支持。
2017年6月，持续近两年的万科股权之争落下帷幕。包括华润、恒大、宝能在内的很多重要角色在万科的股东中开始淡化。当时，深铁集团通过转让恒大持有的14.07%万科a股，持股比例增至29.38%，正式成为万科第一大股东。
目前，深铁集团持有万科3242810791股，占比27.88%，仍为万科第一大股东。
一般来说，a股房地产公司发行股票融资时，董事会首先会提出方案，由股东大会审议决定。
此前，2019年和2020年，万科都有过相关的配股动作。
2019年，以每股29.68港元的价格成功配股及发行2.63亿股h股，配股所得款项净额总额约为77.8亿港元。2020年，万科以每股25港元配股3.16亿股h股，配股所得款项净额总计约78.65亿港元。
2020年5月和2021年3月，万科两次提请股东大会给予董事会发行公司h股的一般授权。然而，在当时，这只是经过董事会德利
据了解，万科2022年第一次临时股东大会原定于2022年12月12日召开，其股东大会也因深铁集团临时提议而延期至2022年12月16日召开。
作为大股东，深铁集团与万科合作密切。
2020年5月，万科董事会提请股东大会授权发行公司h股时，万科披露了与深铁集团全资子公司深铁地产共同开发佛山南海新交通车辆段上盖项目。该项目由双方以51.8亿元竞得，占地17.81万平方米，总建筑面积48.1万平方米。
此外，万科在深铁集团开发的项目中也有特色，如深圳深湾汇运中心、汇龙商务中心、平湖九圩镇片区等。
就在最近，万科又和深铁集团做了更深层次的绑定。11月16日上午，万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安珠集团等6家深圳国企签署全面战略合作协议。他们在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深度合作，以专业力量助力深圳城市发展。
融资的另一面
另一方面，虽然万科在此轮行业危机中受到轻微影响，但也面临压力。借行业融资回暖之机收储粮食，也可能成为万科的诉求之一。
尤其是2021年，行业经历了前所未有的冲击和调整，房企业绩整体承压，万科业绩也遭遇了史上最大挑战。
其当期营业收入为4528亿元，虽然同比增长8%；但归属于上市公司股东的净利润为225.2亿元，大幅下滑45.7%。这是万科上市31年来，继1995年和2008年之后，净利润的第三次下滑。郁亮在演出会上为此道歉。
从2022年三季度报告来看，万科业绩有所回暖，但压力依然存在。数据显示，今年1-9月，万科累计实现营业收入3376.7亿元，同比增长24.4%；归属于上市公司股东的净利润170.5亿元，同比增长2.2%。
受行业整体毛利率下降的影响，前三季度万科开发业务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除税费后毛利率由2021年同期的18.7%下降至16.5%。
此外，房企流动性最紧张的方面，截至2022年三季度末，万科有息负债高达2943.2亿元，其中长期负债占比78.7%，占比高于中期1.1个百分点。银行贷款占58.6%，债券占26.6%，其他贷款占14.8%。货币资本1188.3亿元，同比下降19.22%。
截至第三季度末，万科经营活动产生的现金流量净额为-41.76亿元，较上年大幅下降442.36%。虽然公司短期借款减少，但一年内到期的非流动负债增加30.8%至626.93亿元。
作为业内风险厌恶型公司，这些数据足以让万科保持高度敏感和警惕。事实上，除了这份公告，万科此前也曾多次向公众发布融资信息。
11月以来，向股东大会申请授权新增500亿元债权融资，向交易商协会表达了注册发行280亿元的意向，并先后与交通银行、农业银行、中国银行、工商银行、建设银行、邮储银行等签署了数千亿元的授信。
除了保持充裕的流动性应对行业风险，以及万科与深铁集团的合作，持续融资也为万科接手第三方项目、参与盘活涉险房企资产提供了机会和现金支持。
11月26日，原恒大超总地块T208-0054成功
万科“第三支箭”落地后，是第一家披露并请求股东大会授权发行公司股票的房地产公司。
11月28日，证监会披露房地产五项措施，包括涉房上市公司重启并购重组及配套融资；上市房企、涉房上市公司恢复再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产的作用；积极发挥私募股权投资基金的作用。
这被认为是继信贷、债券之后，房地产的“第三支箭”————股权融资的正式落地。
12年后再融资重新开启，房企开始公布股权融资方案，犹如久旱逢甘霖。至此，短短三天内，已有复兴、世茂、大名城、新湖宝、天地源、陆家嘴、华夏幸福等多家a股上市房企发布非公开发行股票预案。
这和行业现状有关系。目前楼市下滑严重，市场复苏缺乏确定性，房企债务融资也十分困难，企业流动性承压。“第三支箭”的股权融资成为房企可以依靠的方式之一。通过股权融资，企业可以在不增加负债的情况下获得资金，改善资本结构，可谓一举两得。
值得一提的是，上述公布非公开发行股票预案的房企中，不仅有基本面较好的企业，也有世茂、华夏幸福等部分房企。之前已经脱离危险了。对于已经遭遇流动性危机的他们来说，获得融资似乎更为迫切。
IP中国首席经济学家柏文Xi对乐居财经《地产K线》表示，由于失去了信用，很难从信贷、发债等政策中受益，股权融资成为其为数不多的可选融资自救方式。目前行业信心极度脆弱，楼市始终没有恢复，世茂、华夏幸福等。都已经是雷声大雨点小，如果公募很难获得市场支持，而私募是提高增发融资成功率的重要保障。
据了解，对于有风险的房地产企业非公开发行股票融资，由于目前证监会的审核已经出炉，企业很大程度上只需要自己的股东大会批准即可。但对于已经深陷困境的房企来说，能否找到愿意投资的潜在股东，是一大考验。
对此，白文喜表示，目前有风险的房地产企业面临的问题主要是楼市下滑导致的流动性困境和销售回暖困难。所以还是有可能获得一些对行业比较了解，对市场复苏和企业未来比较乐观的投资人的支持。
这些潜在投资者包括其产业链上下游企业、供应商、施工企业，以及优质房企、相关国家央企、资产管理机构等专业投资者。
但“第三支箭”能否彻底改善处境危险的房地产企业的流动性，从而扭转其目前的困境，仍存在很大的不确定性。上述人士指出，毕竟股权融资要看每个房企的素质以及融资方案和条件。“流动性问题的严重程度，不同企业的资产负债差异很大，市场的判断当然会有很大差异。”但有一点是肯定的，资本市场不会出现充斥行业内所有冒险企业的股权融资需求的可能性。
还有一点值得关注的是，目前来看，在“第三支箭”落地后，宣布后续增持的a股房企全部在港股上市，但绝大部分是在港股上市，如恒大、R&F、融创等房企，不仅规模大，而且涉及面广，影响大。外界关心的是
