行业分化下,远洋集团的进退

2023-04-06      来源:黄冈购房   浏览次数:5010

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文/乐居财经杨宏彬

2022年对于地产商而言,是尤为艰难的一年。行业调整地不断深入,外加疫情肆虐及市场低迷等不利因素的影响,对房企的经营产生了巨大冲击,出于安全的考虑,多数房企已经不得不放弃利润增长,加快去化,稳定经营,保证现金流。

港股房企财报的披露已经结束。据乐居财经统计,已发布年报的69家内房股中,48家房企2022年营收下滑,占比近70%,于2021年相比成倍增长,房企中营收下滑幅度最大的超70%。

营收下滑,意味着利润减少。69家房企中有超过半数录得亏损,总亏损达2074.97亿元。而这仅仅是港股方面数据,若等A股披露结束再来看,行业状况会更加惨烈。行业变革之下,简单地用规模、盈利的增幅标准,去评判房企发展的优劣,已不合时宜。

3月30日,远洋集团(3377.HK)发布2022年全年业绩。期内,远洋集团实现营收461.27亿元,毛利为23.77亿元。受行业下行及计提减值等因素影响,远洋集团利润出现较大幅度下滑。

其实早在预告业绩之时,大部分房企都已经表明了市场低迷对公司业绩的影响。虽然去年末利好房企融资的政策频出,但市场的修复却仍需要时间,这也意味着房企经营恢复正轨还需等待。

市场份额提升,年内获取7个项目

从2022年财报来看,物业销售依然是远洋集团最主要的收入来源,这也意味着,市场变化带来的冲击势必会对其经营产生重要影响。

期内,远洋集团物业开发实现收入为371.32亿元,占比总营收的80%。与2021年相比,远洋集团物业开发的收入降低了33%。此外,远洋集团物业投资营收3.91亿元,同比略降5%;物业管理录得营收28.68亿元,同比增长13%;其他房地产相关业务实现营收57.36亿元,同比下降7%。

受营收下降的影响,远洋集团的销售成本也有所下滑,为437.5亿元,同比下滑17.44%,降幅远低于营收降幅,这导致远洋集团的毛利下滑至23.77亿元。

远洋集团指出,毛利的下滑是因为集团为降低经营风险,盘活资金,加速了项目尾盘的出清,以及对存货计提减值拨备的增加。事实上,不仅是远洋,纵观整个行业,毛利率下滑是房企们普遍面临的问题。

去年以来,“去化难”是摆在房企目前的一道难题,为了保证资金链的充实,牺牲利润加速去化已经成为多数房企的选择。

不过从销售和交付来看,2022年远洋集团表现稳定,全年实现销售额1002.9亿元,排名百强房企第20位,较2021年同期提升10个位次。虽然同比维持负增长,但远低于百强房企42.3%的降幅。

远洋集团之所以能稳住销售,得益于其重点布局一二线城市的策略相关。期内公司一、二线城市的协议销售额占比约80%,其中主力贡献城市包括北京、天津、成都、深圳、上海、济南、温州、武汉等。

如期交付是房企建立信誉的重要途经。远洋集团于2022年完成平稳交付约5.5万户,整体交付质量位列规模房企TOP10。

2022年,多数房企在土地市场按下暂停键,而远洋集团仍保持一定的投资力度。全年共获取7个项目,新增土储约67万平方米,平均可售面积土地成本约每平方米7800元。

适度增加优质土储,也可为房企后续发展提供动力。截至2022年12月31日,远洋集团总土地储备约4300万平方米,已签约旧改项目近1400万平方米。

债务已完成兑付,大股东支持平稳发展

保证安全,现在已经成为了整个地产行业的共识。

2022年,远洋集团全额完成到期债务的兑付,以及信用类融资净还款189亿元,包括120亿元供应链ABS的兑付,逐步以抵押借款替换信用类融资,持续优化负债结构。同时,公司美元债2023年无到期,下一笔美元债到期为2024年7月30日。

融资方面,远洋集团新增公开市场融资74亿元,包括4亿美金美元债,20亿元PPN,13.2亿元公司债回转售和13.03亿元REITS发行。全年融资成本5.16%。

不过从财务报表来看,远洋集团未来仍面临一定的债务压力。远洋集团表示,将加大销售,狠抓回款,保持销售和回款规模;持续调整资产结构,加大资产盘活和处置力度;落实授信、加强融资;进一步加强与大股东的协同及合作。

大股东中国人寿也对其表示了理解与支持。“作为大股东,公司高度关注远洋集团的经营情况。当前,地产行业的基本面也迎来了积极的变化,市场也在筑底修复中,我们将积极支持远洋走出低谷,实现平稳发展。”中国人寿管理层在近期的业绩会上如是说到。

据克而瑞数据显示,一季度百强房企累计业绩同比转正,增长3.1%,市场延续稳步修复行情。其中,远洋集团销售额165亿元,行业排名同比提升明显。分析指出,随着行业的回暖,经营稳定的远洋集团有望在市场分化期迎来更多优势。

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