万科2022年第一次临时股东大会于12月16日下午召开，因大股东深铁集团临时提议授权发行股份，推迟了4天。
本次股东大会表决了2项议案，其中1项为一般决议议案，即提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案；1 .特别决议议案，即《关于提请股东大会给予董事会发行公司股票一般授权的议案》。
此前，11月21日，万科发布公告称，董事会审议通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》，其中包括：授权公司增加发行不超过500亿元直接债务融资工具。
包括但不限于公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、绿色票据、永续债券、资产支持债券、公司债券等。在国内和海外市场，或上述品种的组合。
随后，12月1日，万科第一大股东深铁集团请求股东大会给予董事会发行公司股份的一般授权，包括单独或同时发行和配股万科新a股或h股；经批准的新股数量不得超过a股/H股数量的20%，包括但不限于普通股、认股权证、可转换债券及其他有权认购或转换为股份的证券。
这两个议案，一个关于万科的发债融资，一个关于企业的股权融资，在监管层不断放开房地产信贷、债券、股权甚至“内保外贷”融资的当下，并不寻常。当然，这次股东大会比以前更有意义。
12月16日召开的临时股东大会审议通过了这两项议案。
行业危机已经过去一年多，房地产企业正迎来拐点。在政策支持风起云涌的情况下，万科如何把握行业复苏的机遇？同时，万科要求授权发债和股权融资的背后是什么规划？万科如何看待这个持续回暖的市场？
外界想知道万科管理层会如何回答这些问题。
释疑股权融资
一个值得关注的问题是，万科在过去几年申请了发行h股的一般授权。例如，2020年5月和2021年3月，万科两次提请股东大会给予董事会发行公司h股的一般授权。
但当时所有的议案都是董事会提出的，而本次发行股票的授权是大股东提出的。有什么特殊含义？
董事会秘书朱旭解释说，这次确实是大股东深铁集团向董事会提出的临时议案。主要原因是万科已经在11月24日发布了股东大会通知，但随后，证监会有五项针对房地产行业的调整优化措施，允许房地产企业进行股权再融资。
经过内部讨论，万科认为这对它来说是一个很好的机会，希望抓住窗口期。但根据规则，只有持股3%以上的股东才能在股东大会召开十日前提出临时提案。
因此，万科就此方案与深铁集团进行了协商，得到了深铁集团的积极响应，同意以大股东身份提出临时提案。
股东大会上，大股东深铁集团也出席了万科站台。深铁总经理、万科非执行董事黄利平表示，此时股权融资有助于万科抓住未来面临的发展机遇，带来更好的发展。
因此，深圳地铁支持万科把握当前政策窗口，以实际行动支持整个房地产市场平稳健康发展，提振整个市场的信心。
值得一提的是，有市场人士猜测，深铁集团作为临时提案，请求股东大会授权董事会发行股票，希望t
另一方面，关于授权发行直接债务融资工具，有投资者注意到，万科此前的再融资工具授权额度是300亿元，今年的授权额度是500亿元，增加了不少。
总裁兼首席执行官朱久生表示，使用债务融资工具主要是为了改善债务结构和品种。万科旨在提高信用债在整个债务结构中的比重。
一般来说，信用债期限相对较长，成本相对可控；此外，它的使用也相对自由。这是万科的考虑之一。
有人指出，大约两年前，万科的有息负债占国内信用债的10%。今年在监管的支持下，平均每个月发行20亿左右。现在国内信用债占全部有息负债的15%左右。“未来，我们希望继续将其提高到20%至25%之间。”
另一个考虑是，万科现有的300多亿元信用债也将在未来三年到期，其扩大了授权规模，以清偿未来三年到期的债务。
在行业流动性仍然不足的情况下，考虑增加一部分作为安全垫，增加营运资金，支持其他相关发展机会，都成为万科这次增加授权额度的重要原因。
万科在财务上一直相当稳健，现金流一直遵循四大支柱：收款管理、付款管理、流动性管理、信息报告。融资只是一部分。
“对我们来说最重要的是从销售入手，做好藏品管理。对于销售收款率，我们内部有严格的12个月滚动法。我们不允许低于92.5%，我们内部收缴率都希望超过95%。”朱升说。
最后，关于股份融资资金的使用，朱久生表示，万科一直强调开发、运营、服务并重，这三类业务机会都会关注。从实际操作来看，目前补充业务发展机会的概率可能较高。
“微光正逐步变为曙光”
对未来市场的看法，似乎是万科管理层每次公开露面都要回应的问题。
在今年的中期业绩会上，郁亮提到，市场复苏是一个缓慢而温和的过程。现在几个月过去了，他显然更乐观了。
“我在几个月前的中期会议上说过shimmer。最近几个月，我感觉微光正逐渐变成曙光。”郁亮说，现在，适度的程度比我们预想的要温和一点。比如11月份的销量回到了今年4-5月份的水平，有点出乎意料。
今年11月，万科实现合同销售面积207.4万平方米，合同销售金额304.4亿元。年内合同销售面积2343.1万平方米，合同销售金额3772.2亿元。
从整个行业来看，政策正在逐步完善，完善的力度、广度和全面性都超出了预期。
“行业很多年没发股了，现在终于可以发了。四箭在弦上，政策在弦上，包括刘鹤副总理也说了，产业是支柱产业。我们这个行业上一次被称为支柱产业是在2003年，时隔20年，这个行业又被视为支柱产业。”
这些无疑对市场有积极作用。郁亮说。
他还指出，目前来看，表面上市场压力依然很大，但政策变化很大，这将为行业未来发展注入活力。同时，虽然疫情下人员流动量短时间减少，但社会活动的恢复也是可以期待的。随着社会活动的恢复，房地产行业也受益。
对于万科本身，很多人说万科过去看跌，今天看涨。郁亮解释说，这种观点并不准确。
“我们只是在黄金时代多了一点清醒和理性。今天，在市场本身的压力下，我认为我们需要建立信心。”最近他经常和同事分享一句话：悲观是一种情绪，乐观却是一种理念。
“与其抱怨天气，不如天天种地。也就是说这个东西今天卖不出去了。我们会计划的
郁亮认为，万科在过去一段时间做了两件事，一是保证自己的生存。第二，无论市场如何变化，客户愿意为之付费的好产品和服务才是万科的根本。“把握住这两条原则，无论市场怎么变化，我们都能活下去，活得好，活得久。这是我对市场的看法。”
“对业绩企稳有信心”
2021年，行业经历了前所未有的冲击和调整，房企业绩整体承压。万科的业绩也遇到了有史以来最大的挑战。去年营业收入4528亿元，虽然同比增长8%；但归属于上市公司股东的净利润为225.2亿元，大幅下滑45.7%。
这是万科上市31年来，继1995年和2008年之后，净利润的第三次下滑。郁亮在业绩会上为此道歉，并为2022年的工作任务定调：止跌、企稳、稳步提升。
从2022年三季度报告来看，万科业绩有所回暖，但压力依然存在。数据显示，今年1-9月，万科累计实现营业收入3376.7亿元，同比增长24.4%；归属于上市公司股东的净利润170.5亿元，同比增长2.2%。
在这次股东大会上，管理层也给股东吃了定心丸。朱久胜表示，“目前来看，我们还是有信心取得稳定的业绩。”
他指出，虽然此轮调整涉及的时间长度和调整的幅度超出了预期。但从另一个角度看，行业调整也倒逼了万科的潜力，2022年运营能力明显提升。
在开发业务上，万科此前成立了开发运营总部，以应对下行的市场，并做了两方面的改变：一是集中管控，二是统筹管理。“我们所有的项目，通过拿地、投资、生产政策、设计、工程建设等环节，拉动了整个集团的力量。”
这些措施大大提高了万科的管理能效。
今年1-11月，万科共拿地33个项目，总地价700亿元，权益地价408亿元。执行副总裁兼首席运营官刘晓表示，直观来看，从效率的角度来看，万科投资拿地到首次开盘，平均需要6个月的时间。目前其中23家已经开业，运营效率节点与投资可行性研究报告一致。
此外，从业务角度来看，万科33个项目的平均净利率为12%，IRR普遍超过20%。“我们的投资可行性研究报告兑现率比较高。从这个角度来说，我们有更好的心理。”刘晓说。
刘晓还谈到了投资策略，称万科的投资策略长期以来都是合理定位，量入为出。目前位置和结构合理。“在当前形势下，保证经营安全仍然比追求规模更重要。这是一个长期原则。”
对于企业的中长期发展，朱久生表示，万科有三件事要准确把握或者长期坚持：一是要稳健经营，保持一贯的管理风格；第二，我们整个开发业务必须保持在第一阵营；第三，要真正实现从房地产开发到房地产开发、管理、服务并重的转变。我们应该坚决而坚定地完成这一转变。
