说到商店，我们必须说一个销售法，每个人都应该看到，甚至可能被深深吸引:
宪章。
“总价50万买街旺铺！五年租赁，年租金回报率10%！”
激动人心吗？
如果你这样计算，十年后你就会回来！到时候，如果你卖掉它，你可以赚得更多。
很高兴。
恭喜你，这么快就掉进坑里了。
1.
让我们从“特许”程序开始。
你可以说99.9%的“租回商店”是坑和天坑。
其中一个常见的模式是羊毛来自绵羊。
返还的租金是你购买时支付更多的购买价格(智商税)。
举例来说，你是什么意思？
隔壁的商店没有出租，每单位售价1万元，50平方米的商店售价50万元。
这一方承诺在5年内以每年10%的回报率租赁店铺，单价为12，000元，统一价格为600，000元。
额外的100，000元将在两年内以“租金回扣”的形式返还给你——哦，计算一下，年租金回报率确实是10%。
然而，一旦钱被归还，租金将开始按照市场价格支付，如果不能租出去就没有租金。
嘿，这不是已经同意了五年的10%宪章吗？
这是第二个陷阱:直接跑。
是的，合同上写着5年的租约，但是如果你不把钱存入你的账户，你能做什么呢？
万一有更多的麻烦，人们可以破产并直接清算。
想收租金吗？我只能自己拿出来租出去。
然而，一旦你进入残酷的市场，你会发现10%的年回报率在任何情况下都无法实现。
2.
此外，商店等产品。
商店的最大特点是它们很脆弱。
因为它的价值特别容易被破坏。
这家商店最大的价值是什么？
毫无疑问，这是很多。
然而，这个地段不是另一个地段，商店和房屋对判断这个地段有非常不同的标准。
住宅区，价值是:
周围没有多少工作和高薪工作的行业呢？有地铁吗？离地铁有多远？学校好不好，离学校近吗？有买食物和吃东西不方便的超市吗？
这些产品基本上都是在购买时就可以买到的，将来也会一直有。
不是在购买的时候，而且随着入住率的提高和小区规划的升级，将来可能会有一些。
即使它走下坡路，也将是一个漫长的城市更新过程，需要几十年甚至几百年的时间。
因此，它相对稳定。
商店位置最重要的是商店的交通流量。
流量受多种因素影响，非常普遍。例如，
马路对面新开了一家购物中心，吸引了一半以上的客流。
商店旁边的公共汽车站已经被拆掉或移到了200米的一边，所以等公共汽车的人将不再来这里购物。
旁边建了一座立交桥，挡住了一半的招牌。
……
这些局部的小变化足以让一家商店走向灭亡。
3.
此外，互联网的繁荣夺走了商店的大部分“流量”，进一步压低了地段的价值:
当你在淘宝上寻找漂亮的衣服，在饥饿或美丽的人群中寻找美味的餐馆时，餐馆在哪里并不重要。
十年前，每月30，000元的“繁华街头商店”今天甚至可能无法租到20，000元。
因为许多“网上红店”即使藏在每月租金10，000元的公寓楼里，也能实现类似的营业额。
在这种情况下，为什么商家每月要支付10，000元以上的保费？
4.
基于这样的价值体系，如果你问我如何购买商店，我的建议是:
一刀切，不买。
如果你必须购买它(虽然我不明白为什么有人必须购买它)，只有高入住率和足够受欢迎的社区商店将被选择。
由于商店最容易受到冲击，所以是各种变化造成的流量损失。
然后，社区中的商店可以在很大程度上避免或削弱这种情况，因为他们总是可以与社区中的邻居交往。
但我还是想提醒一件事:
买一家商店，需要调整自己对“升值”的心理预期——也就是说，基本上不会升值。
商业房地产的交易税太高，很难通过升值来赚钱。
你挣的是租金。
因此，如果一家店铺15年内不能归还资本(即租金回报率低于6%)，就不值得购买。
请注意，这里提到的租金回报率是指从个人研究中获得的回报率，而不是只有开发商或卖家告诉你的回报率。
5.
总之，商店里坑坑洼洼，肉少，易碎，难以欣赏。
购买一家商店可以被称为淘金。
然后问题出现了。显然有很多珍珠(房子)可供选择。你为什么要在沙子里挖金子？
