商铺的坑,在“包租”

2019-10-25      来源:团风房地产   浏览次数:13

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说到商店,我们必须说一个销售法,每个人都应该看到,甚至可能被深深吸引:

宪章。

“总价50万买街旺铺!五年租赁,年租金回报率10%!”

激动人心吗?

如果你这样计算,十年后你就会回来!到时候,如果你卖掉它,你可以赚得更多。

很高兴。

恭喜你,这么快就掉进坑里了。

1.

让我们从“特许”程序开始。

你可以说99.9%的“租回商店”是坑和天坑。

其中一个常见的模式是羊毛来自绵羊。

返还的租金是你购买时支付更多的购买价格(智商税)。

举例来说,你是什么意思?

隔壁的商店没有出租,每单位售价1万元,50平方米的商店售价50万元。

这一方承诺在5年内以每年10%的回报率租赁店铺,单价为12,000元,统一价格为600,000元。

额外的100,000元将在两年内以“租金回扣”的形式返还给你——哦,计算一下,年租金回报率确实是10%。

然而,一旦钱被归还,租金将开始按照市场价格支付,如果不能租出去就没有租金。

嘿,这不是已经同意了五年的10%宪章吗?

这是第二个陷阱:直接跑。

是的,合同上写着5年的租约,但是如果你不把钱存入你的账户,你能做什么呢?

万一有更多的麻烦,人们可以破产并直接清算。

想收租金吗?我只能自己拿出来租出去。

然而,一旦你进入残酷的市场,你会发现10%的年回报率在任何情况下都无法实现。

2.

此外,商店等产品。

商店的最大特点是它们很脆弱。

因为它的价值特别容易被破坏。

这家商店最大的价值是什么?

毫无疑问,这是很多。

然而,这个地段不是另一个地段,商店和房屋对判断这个地段有非常不同的标准。

住宅区,价值是:

周围没有多少工作和高薪工作的行业呢?有地铁吗?离地铁有多远?学校好不好,离学校近吗?有买食物和吃东西不方便的超市吗?

这些产品基本上都是在购买时就可以买到的,将来也会一直有。

不是在购买的时候,而且随着入住率的提高和小区规划的升级,将来可能会有一些。

即使它走下坡路,也将是一个漫长的城市更新过程,需要几十年甚至几百年的时间。

因此,它相对稳定。

商店位置最重要的是商店的交通流量。

流量受多种因素影响,非常普遍。例如,

马路对面新开了一家购物中心,吸引了一半以上的客流。

商店旁边的公共汽车站已经被拆掉或移到了200米的一边,所以等公共汽车的人将不再来这里购物。

旁边建了一座立交桥,挡住了一半的招牌。

……

这些局部的小变化足以让一家商店走向灭亡。

3.

此外,互联网的繁荣夺走了商店的大部分“流量”,进一步压低了地段的价值:

当你在淘宝上寻找漂亮的衣服,在饥饿或美丽的人群中寻找美味的餐馆时,餐馆在哪里并不重要。

十年前,每月30,000元的“繁华街头商店”今天甚至可能无法租到20,000元。

因为许多“网上红店”即使藏在每月租金10,000元的公寓楼里,也能实现类似的营业额。

在这种情况下,为什么商家每月要支付10,000元以上的保费?

4.

基于这样的价值体系,如果你问我如何购买商店,我的建议是:

一刀切,不买。

如果你必须购买它(虽然我不明白为什么有人必须购买它),只有高入住率和足够受欢迎的社区商店将被选择。

由于商店最容易受到冲击,所以是各种变化造成的流量损失。

然后,社区中的商店可以在很大程度上避免或削弱这种情况,因为他们总是可以与社区中的邻居交往。

但我还是想提醒一件事:

买一家商店,需要调整自己对“升值”的心理预期——也就是说,基本上不会升值。

商业房地产的交易税太高,很难通过升值来赚钱。

你挣的是租金。

因此,如果一家店铺15年内不能归还资本(即租金回报率低于6%),就不值得购买。

请注意,这里提到的租金回报率是指从个人研究中获得的回报率,而不是只有开发商或卖家告诉你的回报率。

5.

总之,商店里坑坑洼洼,肉少,易碎,难以欣赏。

购买一家商店可以被称为淘金。

然后问题出现了。显然有很多珍珠(房子)可供选择。你为什么要在沙子里挖金子?

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