指定抵押银行的买方，指定担保公司的卖方。
周正峰广东华商律师事务所
昨天，我和房地产行业的人聊了聊。我对几个问题谈得有点深。今天，我把它们写下来。
一、二手房买卖合同抵押银行由谁指定
最初，这是一个常识性的问题。我不知道为什么买房的人总是问我谁会选择按揭银行。
当然，按揭银行是由买方指定的，因为只有买方拥有按揭贷款和银行之间的贷款关系。如果是国内银行，卖方只需向买方履行银行贷款手续。如果是外国银行，银行贷款程序不需要卖方的合作。因此，不可能得出卖方将为买方指定抵押银行的结论。
此外，必须指出的是，购房人会发现他们熟悉的银行或熟悉购房人财务状况的银行会有更快的审批程序，这更有利于购房人与银行之间建立信任。房地产卖方将抵押银行指定给房地产买方，这实际上对房地产买方不利。虽然名义上有可能节省一些罚息，但银行实际上与卖方有关，银行不一定是对买方最有利的银行。
如果买方遇到批准抵押贷款和止赎贷款的银行，如买方无力支付抵押贷款、卖方信用报告不佳以及未解决的诉讼案件，此时不能批准固定贷款的原因应予以考虑。卖方的短期止赎贷款无法获得批准，导致买方无法获得贷款承诺书。双方可以协商将其改为现金止赎，或者将其改为银行批准买方的抵押贷款，而不约束卖方的止赎贷款。买家应做好证据收集工作，注意减值，不要让损失进一步扩大。
在销售合同的贷款阶段，中介根本不必承担任何法律责任。不存在中间人指定银行的问题。那么，现实生活中的中介为什么要向双方推荐银行呢？因为中介需要为他的合作伙伴拉生意，或者中介推荐佣金。但是，也应该指出，银行提供的中介一般会更方便的贷款试用，也就是说，当买方自己没有熟悉的银行，其实你可以优先考虑银行推荐的中介。
二、二手房买卖合同止赎担保公司由谁指定
在二手房买卖合同中，止赎条款一般规定出卖人应在合同签订后多少天内委托担保公司出具止赎公证委托书，并签订止赎合同。事实上，在买卖合同中取消抵押品赎回权并没有错。
取消止赎抵押登记是卖方的主要合同义务。买方仅根据合同支付止赎费。他和担保公司之间没有直接的法律关系。因此，担保公司应由卖方选择。
许多人说，由于合同规定房屋止赎费由买方承担，买方找到了成本较低的担保公司，卖方可能需要选择买方指定的担保公司。这里有一个问题，就是如果买方找到了这家担保公司，如果他不能赎回房屋，并且由于各种原因合同不能继续履行，谁来承担违约责任？违约责任仍由卖方承担。卖方为什么要使用买方指定的担保公司？
实际上，仍然存在一个问题。在委托合同中，担保公司经常被授权代表卖方办理首付款监管和过户手续。如果担保公司不是卖方信任的担保公司，或者如果担保公司听取卖方或中介公司的意见，那么对于卖方来说，即使卖方已经违约，担保公司也很容易配合卖方履行合同，导致卖方无法终止合同。例如，买方已经在合同终止时逾期监管定金，但即使买方已经违反合同，担保公司仍然要履行定金监管程序。
如果本担保公司与买方和中介机构合作，卖方签署公证委托书后，合同的后续履行过程将不再由卖方控制。特别是，如果卖方选择用现金赎回大楼，身份证、银行卡和密码都在担保公司，甚至他自己的资金安全也无法得到保证。
获得贷款承诺书与取消止赎房屋抵押登记之间的联系问题。如果合同中两者之间没有关联，即在取消抵押登记之前没有取得贷款承诺书的约定，从法律意义上讲，出卖人的房屋止赎义务人和买受人的抵押贷款义务同时履行，没有先后顺序。因此，卖方必须结合合同中的交易惯例，将被赎回房屋的抵押注销登记时间与获得贷款承诺书的时间联系起来。应当在办理抵押注销登记手续前取得贷款承诺书。一般情况下，同意在取得承诺书后40或60天内取消抵押登记。
是时候支付房屋止赎了。不清楚合同何时规定了房屋赎回费的支付程序。这时，出现了一个问题，即买受人同意承担的房屋赎回费是在房屋赎回之前还是之后支付给出卖人。如果买受人不同意先支付房屋赎回费，那么买受人将在出卖人赎回房屋后支付房屋赎回费，理论上没有问题。但是，如果买方收到卖方先支付房屋赎回费的通知，买方应先支付房屋赎回费。由于这涉及到卖方的损失减少，买方不愿意承担房屋赎回费或提前支付房屋赎回费，因此存在着买方违约和卖方在房屋赎回后损失扩大的现实问题。出卖人可以根据止损考虑提前收取房屋赎回费。如果卖方不放弃，他可能不履行合同，卖方有义务停止损失。
至于为什么中介还应该指定一家担保公司，原因与上面指定的银行相同。目前，所有的中介公司都有合作担保公司或自己的担保公司，所谓的水不流向外界。
虽然担保公司受卖方委托，在法律上是卖方的代理人，但它应该听从卖方的指示，维护卖方的利益，但这不是卖方的选择，而是其他人的指定。他们可能只听指定的人，而不是客户。
如果卖方没有一个熟悉的担保公司，他可以利用中介来推荐它，但他应该注意风险。在履行合同的过程中，应记得询问交易的进展情况，并明确担保公司在处理委托事项前应先征求您的意见并保留相关证据。
——周正峰同意2020年4月24日深港中国旅行社大厦
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